Загородная жизнь

По всем фронтам
Что касается земельных участков, то, по оценкам ряда рязанских экспертов, ценовые колебания здесь не были столь ощутимыми, как, например, в сегменте городского жилья первичного и вторичного сегментов. Обусловлено это рядом причин, в числе которых — определённый дефицит, наблюдавшийся на земельном рынке. Кроме того, земля, в отличие от жилой и коммерческой недвижимости, не обременена регулярными платежами, необходимыми для её содержания, поэтому продавец «никуда не торопился» — ожидая своего покупателя, он ничего не терял.

Специалисты оправдывают достаточно высокую стоимость земельных участков и тем, что процесс ценообразования полностью находится во власти розничного продавца. Например, земля в Константиново на берегу Оки стоит оправданно дорого, а вот на краю того же села, где виды уже не столь живописны, она должна бы быть дешевле. Однако продавец ориентируется по верхней планке и уступать не желает.

Одной из основных тенденций 2009 года стало появление на региональном рынке крупных продавцов, которые, владея большими участками, вышли с «розничными» предложениями. В данном случае ценообразование шло по цивилизованному пути, ориентируясь на реальные возможности покупателя. Правда, фактор недобросовестного поведения продавца и здесь не исключался: например, несовершенство законодательной базы и отсутствие единого земельного кадастра по-прежнему приводило к продажам земли сельскохозяйственного назначения под видом участков, относящихся к категории земель поселений (то есть определённых для жилищного строительства).

Основной объём предложения земельных участков был представлен в населённых пунктах с развитой инфраструктурой, таких как Алеканово, Агро-Пустынь, Заборье, Казарь, Дядьково, Долгинино, Хирино, Мурмино. Цены на землю здесь варьировались от 25 до 100 тысяч рублей за сотку, в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций (вода, газ, свет), отдалённости от дороги, близости леса и реки.

Планируя приобретение загородной недвижимости, к стоимости земельного участка необходимо прибавить стоимость дома. При этом диапазон цен на «загородные строения» Рязанщины весьма широк, всё зависит от того, что является главным ценообразующим фактором в тандеме «земля-дом», поэтому даже в более чем популярном Заборье ещё остались жилые объекты по цене 1,5 тысячи рублей за квадратный метр (конечно, без учёта стоимости земли).

В целом же средняя стоимость готового к проживанию дома, расположенного в востребованном пригороде, в 2009 году находилась на отметке в 35 тысяч рублей за квадратный метр. При этом эксперты отмечают, что строить дом самостоятельно дешевле, чем приобретать готовый, причём примерно вдвое. Главное, чтобы участок был оснащён необходимыми коммуникациями.

Между тем, специалисты рынка недвижимости полагают, что понятием «загородная недвижимость» более корректно объединять те жилые объекты, которые расположены в радиусе 30 километров от областного центра и которые являются альтернативой традиционному городскому жилью, то есть могут быть местом постоянного проживания. Тогда в первую очередь речь должна идти об организованных загородных посёлках, где к свежему воздуху и относительной уединённости добавляется спланированная инфраструктура, способная обеспечить привычный горожанину уровень бытового комфорта. В открытых широкому кругу потенциальных покупателей источниках в течение 2009 года была размещена информация о предложениях жилых объектов в тринадцати загородных посёлках.

Дядьковское направление
Три из них расположены в населённом пункте Дядьково Рязанского района. Это жилые комплексы «Радужный» и «Viva» и коттеджный посёлок «У затона». Привлекательность Дядьково заключается в том числе в непосредственной близости к Рязани (всего 4 километра от города), а значит, и в доступности всех основных коммуникаций, включая городские канализационные сети. Кроме того, населённый пункт выгодно расположен географически: в радиусе 20 километров отсутствуют промышленные предприятия, рядом — Дядьковский затон, а в двух километрах — Ока, что делает его отличным местом для отдыха. Близость реки и затона — это ещё и природоохранная зона, с соответствующей экологией и микроклиматом.

Все строящиеся комплексы в Дядьково рассчитаны на людей, готовых выбрать формат загородного проживания в качестве постоянного. И это не единственное, что объединяет три проекта. Создатели каждого из них обещают однородную социальную среду, закрытую охраняемую территорию, наличие всех коммуникаций, а также идентичную стоимость квадратного метра жилья — от 28 до 35 тысяч рублей, что вполне сопоставимо со стоимостью в многоквартирном городском доме эконом-класса.

«Viva» состоит из семи пятиэтажных кирпичных домов, на четвёртом-пятом этажах — двухуровневые квартиры с мансардами плюс стандартные одно- и двухкомнатные квартиры. Площадь квартир в этом комплексе — 46-118 квадратных метров.
«Радужный» — это двухэтажные дома формата таунхаус, где покупателям предлагаются двухуровневые квартиры площадью 190-240 квадратных метров.
Эти два посёлка также сопоставимы по перечню объектов инфраструктуры, запланированных проектом: на территориях комплексов предполагается наличие детских и спортивных площадок, зон отдыха, парковок, гаражей и, разумеется, многоуровневой системы охраны. Немаловажен и тот факт, что в том и другом посёлке есть архитектурное единство и целостная концепция.

В свою очередь коттеджный посёлок «У затона» ограничивается предложением трёх вариантов проектов домов площадью от 170 до 300 квадратных метров, разрешением возводить дома по собственному проекту, а также земельным участком в 10 соток стоимостью 1,2 миллиона рублей.

Михайловское направление
В непосредственной близости от населённого пункта Сергеевка Рязанского района ведётся строительство элитного (по классификации компании-застройщика) коттеджного посёлка «Виктория» с конноспортивным клубом и рестораном. Проектом предусмотрены земельные участки с подведённой инфраструктурой под строительство пятидесяти коттеджей различной площади и планировки, которые будут соединяться квартальными проездами с центральной улицей. Также планируется оборудование центрального въезда с гостевой автостоянкой и административным центром, помещением охраны, служебного и пожарного выездов. Реализация участков (от 15 до 20 соток) началась весной 2009 года, а средняя стоимость надела составила 1,5 миллиона рублей.

Рыбновское направление
Ещё три загородных посёлка расположены в Рыбновском районе и принадлежат, в отличие от дядьковских, одному инвестору. Это Ходынинские, Зеленинские и Раменские дворики. Компания-застройщик сделала основной упор на обеспечение земельных участков необходимыми инженерными коммуникациям и создание некоторых весьма оригинальных для регионального рынка недвижимости объектов инфраструктуры, например, страусиной фермы. При этом «торговля» ведётся преимущественно земельными участками, а строительство дома отдаётся на откуп землевладельцу. Так, в начале ноября участок в 14 соток в Ходынинских двориках с котлованом под фундамент будущего дома предлагался к продаже за 600 тысяч рублей.

Спасское направление
Здесь два коттеджных посёлка именуются по месту положения: в Агломазово и Алеканово. Общая площадь посёлка в Алеканово составит 17 гектаров, на которых планируется возвести 124 коттеджа. Проектом застройки вдоль каждого участка предусмотрены такие коммуникации, как газ, артезианская вода, электричество. Стоимость земельного участка в 10 соток — 500 тысяч рублей. Предполагается, что инфраструктура будет включать в себя объекты первой необходимости: аптека, магазин, гостиница, спортивная площадка, гостевая автостоянка, а также профессиональная служба эксплуатации и сервиса.

В посёлке Агломазово, в свою очередь, предлагаются к продаже уже готовые коттеджи, которые застройщик готов возвести на участке общей площадью 78 гектаров.

Солотчинское направление
В целом солотчинское направление в этом году было представлено четырьмя строящимися малоэтажными посёлками — «Белое солнце» (Агро-Пустынь), жилой комплекс «Паустовский» (Солотча), дачный посёлок в мещёрских лесах и «Снегири» за Полянами.

«Белое солнце» — проект панельного домостроения, где предполагается размещение 28 коттеджей (каждый — на участке в 12-15 соток) площадью 150-250 квадратных метров. Генеральным планом предусматривается наличие инженерных коммуникаций и создание минимальной инфраструктуры в виде открытой автостоянки, фонарного освещения, здания общественного пользования, детской площадки, теннисного корта. Стоимость — от 650 тысяч рублей за участок и от 14 тысяч рублей за квадратный метр панельного дома (такая информация размещена на официальном сайте застройщика).

Что касается «Паустовского», то он представляет собой комплекс шестиэтажных домов, распложенных на берегу реки Солотча (Старица).
Дачный посёлок в мещёрских лесах на берегу озера (в 30 километрах от Рязани, район Заборье) предлагает участки с подведёнными инженерными коммуникациями от 15 до 25 соток по цене 50 тысяч рублей за сотку.

Но, пожалуй, одним из главных событий на рынке загородной жилой недвижимости в уходящем году стала презентация «Снегирей» — первого форматного посёлка бизнес-класса в регионе, рассчитанного на 170 домовладений и предназначенного для круглогодичного проживания. Общая площадь застраиваемой территории составляет 56 гектаров, 16 из которых отведены на зоны отдыха, водоёмы, проезжие части и тротуары.
Концепция проекта выстроена по трём основным направлениям — безопасность проживания, единая социальная среда, уникальное решение архитектурно-ландшафтного оформления. Среди ключевых характеристик — хорошая транспортная доступность, наличие всех коммуникаций, профессиональной службы эксплуатации, охраны, развитая инфраструктура, включающая спортивные объекты, ресторан, магазин, медицинский центр, гостевую мини-гостиницу и парковку, детские площадки и зоны отдыха. Площадь наиболее востребованных домов равна 250 квадратным метрам, а стоимость домовладения, включая землю, составляет порядка 7 миллионов рублей.

В 2006 году вокруг Рязани насчитывалось лишь три проекта организованной коттеджной застройки, в 2007 году — уже семь. Эксперты были уверены, что 2007 год положил начало бурному развитию первичного рынка загородной недвижимости. Тогда были предприняты первые попытки классифицировать альтернативное городским квартирам жильё. За два года количество посёлков, расположенных в ближайшем пригороде Рязани, увеличилось на шесть, а стоимость квадратного метра жилья либо снизилась, либо осталась на позициях 2007 года.

Подготовила Светлана Максимова

Ирина Белокопытова, руководитель отдела инвестиций комплекса «Viva»
— В сегменте загородного жилья сегодня существуют два основных подхода — строительство в рамках организованных комплексов и возведение индивидуальных объектов. Первый — это посёлки загородных квартир и таунхаусов, которые строятся по проекту, созданному в едином архитектурном стиле и с единой инфраструктурой. Второй — это коттеджные посёлки в формате «дачное товарищество», где у застройщика есть возможности манёвра, например, подвести коммуникации и продавать только землю, а домостроение и инфраструктуру отдать на откуп будущим жильцам посёлка.

В 2009 году в более тяжёлом положении оказались застройщики, которые работают по первому варианту. Их ситуация усугублялась ещё и тем, что, например, в сравнении с высокоэтажными новостройками, расположенными в городе, себестоимость квадратного метра жилья в трёх-четырёхэтажном загородном посёлке с большими территориями для парковки и зонами отдыха несомненно выше. Да и протяжённость новых коммуникаций считается километрами, а затраченные на их прокладку средства не компенсируешь многоэтажным многоквартирным проектом. Соответственно, привлекать покупателя, существенно снижая цены, также возможности не было.

С сентября интерес к загородному жилью начал возрождаться. В любом случае, путь за город — наиболее правильный, подтверждённый мировой практикой. Будущее регионального жилищного строительства именно за организованными посёлками.

Александр Горюнов, коммерческий директор Центрального агентства недвижимости
— Спрос на рынке загородной недвижимости в этом году, безусловно, был. Конечно, он не был столь высоким, как в течение предшествующих лет. Если говорить о земельных участках, то в 2009 году спрос переместился в сторону более качественного предложения в отличие от ситуации, наблюдавшейся два-три года назад, когда покупателя интересовали самые разные земельные участки. Сегодня востребованы участки с готовой инфраструктурой, такие, где есть хорошая дорога, подведён газ, вода, электроэнергия, канализация. Другими словами, спрос ориентирован на городской комфорт, но расположенный за городом в экологически благоприятной среде.

Между тем, предложения на рынке не соответствовали этому спросу. Говоря о загородных домах, также необходимо отметить, что даже в том случае, когда находились объекты, размещённые на участке с удовлетворительной инфраструктурой, зачастую их общая площадь и стоимость были завышены. Потенциальный покупатель загородной недвижимости в настоящее время ориентируется на дома, площадь которых не превышает 200-250 квадратных метров.

В этом году перспектива развития рынка загородной недвижимости в целом стала очевидной: рынок будет двигаться в сторону качественных предложений, где есть все привычные горожанину удобства, хорошая экология, а также — социально однородная среда. В качестве примера можно привести загородный посёлок бизнес-класса «Снегири», где все эти критерии учтены.