Что ждет покупателя новостройки?

Законы четко определяют обязанности застройщика в отношении качества продаваемых квартир

Какие же основные моменты надо учесть, покупая новостройку, и как грамотно вести себя при приемке квартиры?

Размер имеет значение

Необходимо знать, что большая часть квартир продается еще до завершения строительства дома. Соответственно, невозможно понять, какой будет не проектная, а точная площадь будущего объекта, ведь цифра, которая фигурирует в договоре купли-продажи, после завершения строительства и обмеров БТИ может измениться – в большую или меньшую сторону. Как быть в случае расхождений ориентировочного и реального метража? Что происходит в этом случае с ценой квартиры?

Как отметили опрошенные нами эксперты, речь идет о не очень значительных величинах. Возможные отклонения зависят, во-первых, от размеров квартиры (понятно, что чем она просторнее, тем больше может оказаться «лишних» или «недобранных» метров), во-вторых, от технологии строительства. Но в большинстве случаев, сообщила нам Наталья Гореина, руководитель отдела продаж компании «Промжилстрой», отклонение составляет не более 2 кв. м.

Гораздо чаще его амплитуда колеблется в пределах 1 кв. м. При таком расхождении общая цена квартиры, как правило, не меняется. Если люфт между проектным и фактическим метражом выше, расчеты осуществляются по договоренности между дольщиком и застройщиком. «Ситуация с изменением метража весьма типична, поэтому в стандартном договоре всегда есть регулирующий ее пункт, – рассказывает Кристина Барачашвили, директор агентства недвижимости “Ника”. – Как правило, если метраж оказался больше, покупатель обязан доплатить по фиксированной цене за метр. Во многих случаях цена устанавливается в день покупки, и если к концу строительства жилье подорожало, то доплата за метраж все равно рассчитывается по той самой фиксированной цене. Хотя, конечно, не всем нужны эти лишние метры, да еще и за деньги. Впрочем, когда речь идет об одном – двух метрах, вопрос этот не так принципиален.

Если конечная площадь квартиры оказалась меньше ожидаемой, застройщик должен вернуть покупателю часть денег за недостроенные метры. Деньги возвращаются по зафиксированным ранее расценкам. Часто застройщики и вовсе "забывают" внести в договор такой пункт. Поэтому, заключая договор, обязательно добейтесь "симметричности" его условий. В противном случае будьте готовы к "сюрпризам". Иногда в договоре предусмотрен порог, который дополнительно не оплачивается, скажем, 4% от общей площади жилья. Если разночтение по площади в пределах этого порога (в любую сторону), то никто никому не платит, если больше, то покупатель оплачивает лишние метры, а продавец возвращает деньги за недостающие».

Средние сроки оформления жилья в собственность в нашем городе составляют не более трех месяцев. Обычно покупатель берет на себя процедуру оформления, но бывают и исключения. «В нашей компании дольщики оформляют право собственности самостоятельно, – говорит Наталья Гореина. – Каждому из них выдается на руки памятка, в которой сообщается, в какие инстанции нужно обращаться, какой пакет документов необходимо предоставить, и указывается, какие финансовые расходы он при этом понесет. Все же в будущем, по моему мнению, обязанности по оформлению собственности дольщика целесообразнее возложить на застройщика либо агента застройщика. Сегодня часть функций – изготовление кадастровых паспортов – передано областной кадастровой палате, поэтому сроки оформления в собственность увеличились как минимум на три недели».

Когда вносить квартплату?

Времена, когда квартплата и коммунальные платежи были необременительными даже для весьма скромного семейного бюджета, давно прошли. Но одно дело – оплачивать коммунальные услуги, когда вы уже живете в своей квартире, и совсем другое – вносить плату за тот период, когда у вас еще даже нет ключей.

В предыдущие годы по закону (пп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникала с момента появления права собственности на жилое помещение. «Раньше между застройщиками и покупателями жилья по этому вопросу возникали споры, которые неоднократно приводили к судебным делам, – рассказывает Наталья Гореина. – Однако в июне 2011 года в ст. 153 п. 6 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым дольщик, принявший квартиру по акту приема-передачи или иному документу, с этого момента был обязан нести расходы по содержанию жилья и оплачивать коммунальные услуги. Рассмотрим эту ситуацию с точки зрения застройщика. Покупатель начинает оформлять право собственности, и нигде не регламентировано, сколько времени это займет. Никто не может принудить покупателя к скорейшему оформлению права, поэтому до тех пор, пока идет оформление (а оно может растянуться на месяцы), застройщик несет убытки по содержанию, водоснабжению и т. д. Недавние изменения, внесенные в Жилищный кодекс, расставили в данном случае все точки над и».

Краска вместо испанской плитки

Одна из самых актуальных проблем для покупателя новостройки – недоделки, оставленные по вине строителей. В беседе со специалистами регионального общества защиты прав потребителей «Человек» мы выяснили, что и здесь «размер имеет значение». Так, согласно проектно-сметной документации в одной из новых квартир на кухне, в ванной и в туалете должна была быть испанская плитка, но строители лишь покрасили стены. Вместо чугунной ванны длиной 190 см поставили тонкостенную сидячую ванну длиной в 150 см, вместо деревянных – филенчатые двери, вместо стеклопакетов – сучковатые рамы. В итоге судебно-строительная экспертиза оценила ущерб в довольно круглую сумму. Сейчас в судебном производстве находится такое дело. Согласно смете стены должны были иметь улучшенную многослойную штукатурку, на которую можно было сразу поклеить обои. В действительности штукатурка оказалась обычной, и ее надо было выравнивать. Перепад стен и потолка составлял 3 сантиметра, внутренние перегородки тоже не соответствовали заявленным характеристикам.

В Рязани был случай, когда в новой квартире сгорела электропроводка, так как вместо положенной по проектно-сметной документации 3-жильной медной проводки была поставлена 2-жильная алюминиевая. Еще один пример. В новостройке, расположенной в Песочне, жильцам очень мешали звуки кассовых аппаратов, которые доносились из расположенного внизу супермаркета. Экспертиза установила, что звукоизоляция не соответствует нормативу, и вместо положенной по проекту толщины бетона в 14 см оказалось, что она составляет всего 4 см. Чтобы избежать подобных казусов, дольщик вправе потребовать у застройщика в качестве приложения к договору перечень выполненных девелопером работ по отдельно взятой квартире.

Опасная самодеятельность

Если покупатель квартиры решил сделать перепланировку, когда ее лучше начинать? «При отсутствии права собственности участнику необходимо предоставить всю цепочку документов (от договора до акта приема-передачи квартиры) и согласие застройщика на перепланировку, – говорит Кристина Барачашвили. – То есть до получения свидетельства о праве собственности на квартиру ее владельцем является не покупатель, а застройщик, который может доверить оформление документов по перепланировке приобретателю квартиры, дав свое согласие, оформленное надлежащим образом». Таким образом, перепланировку лучше делать после оформления права собственности, в порядке, предусмотренном гл. 4 ЖК РФ.

Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ и Кодексом РФ об административных правонарушениях (ст. 7.21). «Часто покупатель новостройки действует вне правового поля, по принципу “если новостройка, то можно все переделать – сломать стены, превратить лоджию в жилую комнату и так далее”, – продолжает Кристина Барачашвили. – Но даже самые примитивные на первый взгляд действия могут привести к большим неприятностям.

Важный момент: в домах панельного типа (такие новостройки в Рязани чрезвычайно редки) сносить стены нельзя! В кирпичных можно изменять не несущие стены, в монолитных новостройках – все стены не несущие. При перепланировке есть ограничения, которые известны специалистам. В любом случае нужен проект перепланировки, согласованный в архитектурных ведомствах и коммунальных службах, и только после разрешения администрации города можно делать перепланировку». Отметим, что все спорные ситуации и претензии, возникающие на этапе приобретения жилья в новостройке, ведущие рязанские застройщики стремятся разрешить и удовлетворить в досудебном порядке.

Подготовила Светлана Пиманова

Мнение

	Кристина БАРАЧАШВИЛИ, директор агентства недвижимости «Ника»: – Выбирая квартиру, важно получить полную информацию о застройщике, изучить необходимую исходную документацию (разрешение на строительство, документы на землю и т. д.). Можно поинтересоваться, сколько домов уже построено, узнать так называемую строительную историю (как долго строили, как вели себя в кризисный период, замораживали ли стройку, с большим ли опозданием сдали). В ответе на эти вопросы вам может помочь риэлтор, так как в активе у опытных агентов есть несколько проданных квартир от интересующего вас застройщика. Часто в объявлениях встречаются рекламные уловки на тему «самые дешевые квартиры». Довольно часто ими оказываются не самые ликвидные квартиры на крайних этажах с неудачной планировкой. В этом случае лучше выяснить, есть ли в доме другие предложения. Бывает, что у застройщика больше нет нужного покупателю варианта, тогда риэлтор поможет найти жилье от подрядчика или от участника долевого строительства (в этом случае покупатель новостройки будет заключать договор уступки права требования). Будьте осторожнее при приобретении квартир на втором этаже! Прежде чем заключить такую сделку, получите в офисе застройщика информацию о наличии на первом этаже нежилых помещений и ознакомьтесь с поэтажным планом, иначе можно оказаться в квартире, окна которой будут выходить на козырек офиса или на крышу супермаркета с шумными кондиционерами.
	Олег ПОПОВ, председатель Рязанской единой ассоциации защиты прав потребителей «Человек» – Что делать, если строительные работы выполнены некачественно и покупатель стоит перед дилеммой – покупать или не покупать квартиру? В соответствии со статьей 16 Закона «О защите прав потребителей», если договор причиняет одной из сторон убытки, то эти условия договора считаются недействительными. Точно определить сумму расходов, связанных с устранением строительных недостатков, можно в том случае, если будет проведена независимая экспертиза. Здесь нужно учесть, что в соответствии п. 5 ст. 720 ГК РФ первичную экспертизу за счет строительной организации проводит застройщик. Но если экспертиза выявит наличие вины покупателя, он будет обязан оплатить расходы на ее проведение. В процессе приемки квартиры в приложении к договору потребитель вправе потребовать от застройщика документы, что дом сдан в эксплуатацию, а также паспорт на водяные счетчики, газовую плиту, газовый котел – то есть всю документацию, вплоть до инструкции по эксплуатации жилого помещения. Как некомпетентный потребитель, покупатель вправе запрашивать любую информацию, допустим, какого номинала должны стоять предохранители, какого сечения провода, сколько лет будут служить радиаторы и т. д. К договору должна быть обязательно приложена смета. В ней должны быть указаны высота потолков, толщина профиля, межкомнатных перегородок, характеристики стеклопакета и т.д.
	Наталья ГОРЕИНА, руководитель отдела продаж ЗАО «Промжилстрой» – Границы существенных и несущественных недоделок в новых квартирах никаким законодательным актом не регламентированы. Есть СНИПы, которые определяют, к примеру, какие допустимы перепады уровня пола, стен или дефекты штукатурки. В практике нашей компании не было признания потребителями существенных недоделок, все возникающие претензии урегулируются в досудебном порядке. Нарекания чаще всего касаются неровности штукатурки стен, бывают повреждения оконных изделий - неплотно закрываются окна. Так как дом на протяжении некоторого времени будет давать усадку, оконно-балконные изделия в течение определенного времени придется регулировать. Причин задержки сроков сдачи дома несколько – как объективных, так и субъективных. Бывает, что строительство дома ведут несколько застройщиков, связанных взаимными обязательствами, и невыполнение обязательств одним из застройщиков тормозит работу остальных. Если речь идет о комплексной застройке, то проблема, как правило, заключается в обеспечении участка, на котором ведется строительство, инженерной инфраструктурой. Из-за нарушения срока ввода в эксплуатацию, в соответствии с ФЗ № 214, застройщик может нести финансовые потери. Пени начисляются в размере 1/150 от действующей ставки рефинансирования Центробанка. Сегодня при передаче документов уже нет волокиты, связанной с вводом объекта в эксплуатацию. Работать с администрацией города стало проще и продуктивнее.