Недвижимость с призрачным будущим

Дальнейшая судьба гостиницы «Первомайская» целиком зависит от соглашения собственников здания. На фоне разноцветных неоновых огней скромный серо-зеленый забор с информационной вывеской едва ли привлекает внимание спешащих по делам горожан, а гости областного центра, веря букве слова, считают, что за оградой ведется строительство очередного развлекательного или торгового центра. На самом деле возведение нового здания в центре Рязани уже давно по тем или иным причинам приостановлено, а сам объект прочно обосновался в списках долгостроев. О проблемах изрядно затянувшегося строительства или реконструкции чиновники периодически вспоминают, но вскоре все возвращается на круги своя. Неизвестно, как долго судьба кинотеатра «Ока» могла оставаться неопределенной, если бы не решение городской Думы. В конце ноября прошлого года депутаты рассмотрели и утвердили проект приватизации в будущем году «замороженного» кинотеатра в числе других 240 объектов, тем самым поставив в истории долгостроя многообещающее многоточие.

В ожидании «разморозки»
Старшее поколение прекрасно помнит, как в 1967 году в Рязани открылся кинотеатр «Ока», который очень скоро полюбился горожанам. Этот храм кинематографического искусства отличался комфортабельным демонстрационным залом и просторным светлым фойе, а широкоформатный экран и стереоустановки — по тем временам чудо техники — создавали у зрителей иллюзию реальности сюжета. Особенным был и репертуар кинотеатра: новинки советского и зарубежного кино собирали аншлаг даже в будние дни. Правда, золотой век для «Оки» оказался недолгим — в начале смутных 90-х годов кассовые сборы кинотеатра стали неуклонно снижаться.

В 2003 году расположенное в самом сердце города здание общей площадью свыше 3 тысяч квадратных метров было арендовано компанией ООО «Роял Парк» сроком на 25 лет. Эта московская фирма планировала создать на базе кинотеатра современный развлекательный комплекс, общая стоимость проекта оценивалась в 65 миллионов рублей. Однако почти сразу после начала работ деятельность по реконструкции объекта была приостановлена арендатором по причине нехватки средств. При этом отказываться от намеченной цели «Роял Парк» не собирался, заявляя о скором продолжении начатой «перестройки». В действительности же кинотеатр со следами реконструкции уже не первый год обнесен забором — в ожидании «разморозки» строительных работ.

Понятно, что вопрос о долгострое на одной из центральных улиц города не раз поднимался чиновниками, которые обещали расставить все точки над и. По данным пресс-службы областного правительства, сравнительно недавно губернатор Олег Ковалев «поручил разобраться с ситуацией по поводу кинотеатра «Ока», в котором длительное время ведется реконструкция».

Летом прошлого года глава администрации Рязани Виталий Артемов во время пресс-конференции сообщил о запланированной встрече с арендаторами объекта, после которой будет принято решение о дальнейшей судьбе долгостроя.
— Договор аренды истекает в 2013 году, — сказал Виталий Артемов, — после чего у нас будет возможность выкупить это здание с учетом тех вложений, которые были сделаны (по нашей информации, это около 300 миллионов рублей).

А 29 ноября депутаты одобрили приватизацию данного объекта. Не совсем ясно, почему глава городской администрации назвал датой истечения срока аренды следующий, а не 2028 год, значившийся в первоначальном договоре. Впрочем, при ближайшем рассмотрении в истории этого долгостроя обнаруживается немало темных пятен.

Аренда с привилегиями
Начнем с того, что в 2003 году ООО «Роял Парк» получило в аренду здание кинотеатра на льготных условиях: при заключении соответствующего договора был применен коэффициент в 5 раз ниже обычной ставки. Именно поэтому сегодня за здание огромной площади, расположенное в центре города, арендатор платит 170 тысяч рублей в год. Кстати, он же, очевидно, и станет главным претендентом на покупку объекта.

Любопытно, что по удивительному совпадению идея о приватизации «Оки» появилась у депутатов гордумы практически сразу после проекта об отмене льготных арендных коэффициентов, который был внесен администрацией Рязани.

Между тем парламентарии, обсуждая правовые аспекты будущей приватизации здания, заняли две диаметрально противоположные позиции по этому вопросу.

Сторонники сохранения объекта в списках городской собственности в качестве ключевого аргумента приводили простые арифметические подсчеты: после упразднения привилегированных условий «Роял Парку» предстоит ежегодное (в течение 15 лет) обременение арендной платой на сумму порядка 10 миллионов рублей. А если долгострой все же начнут эксплуатировать, то договор аренды придется регулярно пролонгировать, что, естественно, станет одним из источников пополнения городской казны. Рассматривая ситуацию в свете скорой продажи «Оки», депутаты резонно заметили, что при расторжении договора аренды с компанией «Роял Парк» необходимости компенсировать все «неотделимые улучшения» нет. Иными словами, все то, что успел построить, реконструировать или перестроить арендатор, останется в собственности областного центра, а это, по мнению большинства парламентариев, является серьезным основанием для сохранения прав собственности на кинотеатр «Ока» за Рязанью.

Администрация, в свою очередь, утверждает, что оплатить оценку стоимости кинотеатра из бюджета можно только при включении объекта в программу приватизации. По словам заместителя главы администрации Рязани Антона Воробьева, «если условия приватизации депутатов не устроят, они в любое время в течение 2013 года могут исключить этот объект из программы приватизации».

Между тем решение об отмене льготного коэффициента еще не принято, документ отправлен на доработку, поэтому пока сложно сказать, как именно будут развиваться события.

Туманные перспективы
Похожая ситуация складывается и вокруг другого объекта — гостиницы «Первомайская». Здание было построено на центральном проспекте города еще в советское время в рамках развития регионального туризма. Некогда уютные апартаменты и инфраструктура гостиницы со временем пришли в удручающее состояние. Чтобы придать «Первомайской» конкурентоспособный облик, в 2005 году часть номерного фонда была отремонтирована, оснащена более или менее современной мебелью и техникой, однако это мало повлияло на рост популярности объекта у гостей нашего города. На фоне современных отелей, предлагающих по-настоящему комфортабельное проживание, «Первомайская» выглядит очень бледно, предлагая своим постояльцам интерьер раннего постсоветского периода, отсутствие инфраструктуры, маленькое кафе, расположенное на первом этаже здания, а в ряде случаев — удобства не в номере, а на этаже.

Мнение
Антон Воробьев, заместитель главы администрации города Рязани:
— Если говорить о реконструируемом здании бывшего кинотеатра «Ока», то сейчас идет независимая оценка этого объекта. После ее завершения материалы будут направлены в Москву на экспертизу, итоги которой планируется вынести на мартовское либо апрельское заседание гордумы. Если депутаты согласятся с выводами оценщиков, то будет назначен аукцион на право приобретения упомянутого мной здания. Что же касается «Первомайской гостиницы», то муниципалитету в ней принадлежит лишь третий этаж, и дальнейшая судьба этой недвижимости целиком зависит от соглашения собственников.

Ольга Ситникова, член правления НП «Рязанская палата недвижимости»:
— Ситуация, которая сложилась в нашем городе с долгостроями, весьма печальна. Мне, например, не совсем понятно, почему столь масштабные проекты оказались практически пущенными на самотек. Площади этих помещений позволяют создать и развлекательные центры, и объекты социальной инфраструктуры, а с учетом местоположения гостиница «Первомайская» и кинотеатр «Ока» могут пользоваться большой популярностью у жителей Рязани и гостей города. Думаю, что наш город не единственный, где происходят подобные явления. Поэтому, когда мы говорим о привлекательности Рязани, ее современном облике, то забываем о тех объектах, которые требуют пристального внимания.

Cергей Ореханов, директор Фонда строительных инвестиций:
— Я думаю, что появление недостроенных объектов на карте нашего города — закономерный итог той ситуации, которая в течение длительного времени наблюдается в Рязани. Местоположение гостиницы «Первомайская» и кинотеатра «Ока» очень выгодное, площади огромные; все это нужно и можно использовать. Другое дело, что пока ничего существенного не происходит. Я не удивлюсь, что даже спустя некоторое время ситуация не изменится. В решении этих вопросов должна быть четкая позиция и руководства города и области, и застройщиков, и арендаторов. Наверное, необходимо начинать переговоры, которые принесли бы реальный результат, а не откладывали решение проблемы на более длительный срок.