Народные квартиры

Человеку, не знающему всех нюансов рынка жилой недвижимости, разобраться в особенностях каждой категории квартир довольно сложно. Понятно, что «эконом» — это самое недорогое, обычное жилье «без претензий», а категории «бизнес-класс» и «повышенной комфортности» подразумевают, что квартира обладает рядом дополнительных достоинств.

Министерский аршин
Министерство регионального развития России еще в 2010 году выпустило приказ «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса», определяющий параметры тех жилых помещений, строительство которых будет финансироваться из государственного бюджета.

Однокомнатная квартира может быть признана жильем экономкласса, если ее размер ограничен 28-45 квадратными метрами. Для двухкомнатных квартир эти параметры должны быть в пределах 44-60 квадратных метров. Определен и минимальный размер комнат и кухни, которые не могут быть меньше 14 и 5 квадратных метров соответственно.

Помимо Министерства, в разработке критериев оценки жилья участвовал также и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Данные нормы используются при покупке Фондом 25% жилья, построенного на принадлежащих ему землях.

Само название данного типа недвижимости — «эконом» — означает «доступный, позволяющий сберечь ресурсы, сэкономить». Относительно цен на жилье это, конечно, условно, но, тем не менее, этот класс наиболее востребован у потребителей. Доля объектов экономкласса в общем объеме предложения на рынке жилья всегда самая большая. По данным аналитического отдела газеты «Дом.Строй», почти 70% вакантных квартир в новостройках — это экономкласс.

В то же время диапазон цен на строящиеся квартиры экономкласса весьма широк — от 24 тысяч до 45 тысяч рублей за метр квадратный. Средняя цена новостроек экономкласса в нашем городе — 33,9 тысяч рублей за метр квадратный.

Приоритет экономкласса признается и на высшем региональном уровне. Губернатор Олег Ковалев в свое время недвусмысленно заявил, что «жилье экономкласса наиболее востребовано сегодня, мы должны переориентировать производство стройматериалов на потребителя, который имеет возможность приобретать небольшие объемы». Поэтому рязанское правительство будет стимулировать строительство недорогих квартир, особенно в районах области.

Социальный? Массовый? Типовой?
Хотя в нашей стране существуют уже упомянутые выше федеральные стандарты экономкласса, принятые на уровне Министерства регионального развития в 2010 году, а двумя годами позже детализированные Российской гильдией риэлторов, единого мнения среди специалистов нет, а некоторые девелоперы присваивают своим новым жилым комплексам иные категории, руководствуясь только своим желанием продать подороже.

В этом отношении российский рынок недвижимости, как это часто случается, имеет серьезные отличия от рынка западных стран, где требования к классности возводимых жилых домов четко прописаны и выполняются всеми девелоперами без исключения.

Итак, доля недорогих, обычных квартир составляет порядка 70% объектов на рынке жилой недвижимости. Часто понятие «экономкласс» путают с такой категорией, как «социальное жилье». Это не совсем верно. Недвижимость экономкласса свободно продается на рынке, и приобрести ее сможет любой желающий, необходима лишь определенная сумма денег. А вот социальное жилье выдается государством льготным категориям граждан, бюджетникам, ценным сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, переселенцам из аварийных и ветхих домов, погорельцам и другим слабозащищенным слоям населения. Хотя в Рязани, в отличие от Москвы, объемы такого жилья, построенного за последние 10 лет (если исключить пожароопасный 2010-й год), можно назвать символическими.

Понятно, что социальное жилье также будет относиться к категории экономкласса по своим характеристикам, ведь предоставлять бесплатно жилье повышенной комфортности наше государство не обязано, да и тратить бюджетные средства на подобную роскошь казна явно не может. Но выделять социальное жилье в отдельную категорию нельзя – это обычные «экономичные» квартиры, которые принадлежат государству и даются льготникам на определенных условиях.

Если выделить основные характеристики жилья экономкласса, то окажется, что требований к таким квартирам в большинстве российских городов выдвигается не так уж и много.

В жилом комплексе подобного класса таких квартир чаще всего бывает больше 100, обычно он многоэтажный — порядка 10-18 этажей, а на одной лестничной площадке может располагаться до 6-8 квартир. Дом экономкласса может находиться практически в любом районе города, в Рязани исключение составляет, пожалуй, лишь Малый центр. Жилье экономкласса в нашем городе часто возводится из кирпича, однако в последнее время застройщики все же стали делать выбор в пользу монолитно-каркасного строительства.

Для подобных жилых объектов характерна типовая планировка: квартиры на каждой лестничной площадке, как правило, похожи на своих соседей сверху и снизу, об индивидуальных проектах речи не идет. Лифт в таких домах часто шумный и медленный, и его вполне можно отнести к экономклассу. Высота потолков — от 2,5 до 2,7 метров.

В подобных жилых комплексах первый либо первый и цокольный этажи отводят под коммерческую недвижимость. Здесь могут разместиться и офисы, и магазины, и развлекательные центры. С одной стороны, развитая инфраструктура — это несомненный плюс любого жилого комплекса, с другой стороны, о тишине и спокойствии его обитателям порой приходится только мечтать.

Наличие автомобильной парковки в жилом комплексе экономкласса вовсе необязательно, но в последнее время застройщики все чаще привлекают покупателей обустроенным на придомовой территории паркингом — машиномест здесь, понятное дело, меньше, чем квартир в доме. В Рязанском регионе рекомендуемая норма составляет 30 машиномест на 100 квартир.

Минимальная площадь жилья — 15-30 квадратных метров на одного человека, то есть однокомнатные квартиры могут иметь совсем небольшую площадь и представлять собой квартиры-студии, где кухня совмещена с единственной комнатой.

Как справедливо замечает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Маргарита Савина, часть домов, относимых застройщиками и потребителями к жилью экономкласса, получает дополнительные «бонусы» в виде, например, подземного паркинга, системы индивидуального поквартирного отопления, импортных лифтов.

Главное достоинство квартир экономкласса — их достаточно низкая цена. Это самая доступная категория недвижимости, рассчитанная на средний уровень достатка, безусловно, с учетом того, что покупатель имеет возможность накопить на первый взнос по ипотеке либо продать прежнее жилье, чтобы справить новоселье в более комфортабельной квартире.

Такое типовое жилье делает «типовыми» и цены. Жилье повышенной комфортности, как правило, не оценивается по телефону. Если вы обратитесь с такой просьбой к риэлторам, то вам наверняка ответят, что нужно посмотреть, изучить…

На рынке типового жилья все с точностью до наоборот: оценку риэлтор начинает с просмотра базы данных — в них находятся аналогичные предложения. Это классический сравнительный метод: столько же метров, в том же районе. Конечно, цена квартиры может быть скорректирована — из-за состояния, вида из окна. Однако это именно корректировка, то есть сумма изменится не кардинально, а на несколько процентов.

Торжество классового подхода
Аналитический отдел газеты «Дом.Строй» выделяет в Рязани 3 типа строящегося жилья: экономкласс, бизнес-класс, жилье повышенной комфортности.

Специалисты рязанского рынка новостроек согласны с этой классификацией. Но в обиходе или в неспециализированных СМИ можно услышать и другие определения, например, эконом-плюс, премиум, люкс или де люкс. Понятно, что время не стоит на месте, рынок недвижимости развивается, и то, что в продаже появляются новые подвиды жилья, вполне объяснимо.

На наш взгляд, есть несколько параметров, по которым дом одного класса можно отличить от другого. Это местоположение, архитектура здания, инфраструктура дома, стройматериалы, инженерное обеспечение, площади, особенности планировки, отделка квартир и общественных зон.

Экономкласс — это квартиры в типовых домах, со стандартным набором и качеством инженерных коммуникаций. Бизнес-класс — это дома, которые выделяются на общем фоне своими архитектурными особенностями, площадью квартир, большим количеством «опций» (охрана, подземный паркинг и т.д.). Квартиры повышенной комфортности — это жилье, ориентированное на общий высокий уровень.

Сегодня некоторые специалисты рязанского рынка недвижимости выделяют и комфорт-класс. Например, первым объектом Группы компаний «Единство» в сегменте комфорт-класса стал жилой комплекс «Приокский парк». Комфорт-класс отличают большие площади (однокомнатные квартиры — не менее 40 кв. м, двухкомнатные — не менее 60 кв. м), возможность перепланировки в зависимости от потребностей клиентов. Дома комфорт-класса должны быть оборудованы современными лифтами, стеклопакетами, качественной инженерной инфраструктурой. Предполагается система охраны, видеонаблюдения, пожарной безопасности. Такие современные комплексы часто оснащены подземными паркингами или многоуровневыми парковками, располагающимися поблизости.

На наш взгляд, комфорт-класс — это дома, в которых объединены характеристики нескольких классов. То есть подобные квартиры обладают большим набором «опций», чем, например, экономкласс, но стоимость их находится еще не на уровне объектов бизнес-класса. На сегодняшний день немногие рязанские застройщики относят свои объекты к комфорт-классу.

В заключение стоит отметить, что покупателям классификация нужна для объективной ориентации на рынке, чтобы у человека складывалось четкое представление: если он хочет жить в кирпичном теплом доме с подземным паркингом, в квартире с большой кухней, то цена такого жилья будет несопоставимой со стоимостью дома с маленькими комнатами и минимальной инфраструктурой. А если застройщик выставит на продажу квартиру по завышенной стоимости в доме с более чем скромными характеристиками, нужно задуматься, чем обусловлена высокая цена.

А специалистам классификация нужна для правильного позиционирования объекта на рынке и обоснованного ценообразования.

Мнение
Маргарита Савина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:
— При строительстве домов экономкласса, допускается использование различных строительных материалов: кирпича (в основном силикатного), блоков. Это может быть возведение здания с использованием технологии каркасного монолита.

К экономклассу в целом не предъявляется много требований. Инженерное обеспечение включает в себя центральное или автономное отопление, отделка квартир предполагает необходимый минимум: цементную стяжку, штукатурку стен, деревянные или пластиковые стеклопакеты, деревянную или металлическую дверь низового ценового сегмента, стандартную отделку общественных зон.

Средние площади квартир экономкласса: однокомнатные — до 45 кв. м, двухкомнатные — до 60 кв. м, трехкомнатные — до 80 кв. м. Размеры кухонь в таких новостройках чаще всего не превышают 10 кв. м, высота потолков стандартная (2,5 м). Дома экономкласса строятся во всех микрорайонах города (за исключением, пожалуй, Малого центра).

Именно такие характеристики были прописаны в классификации новостроек, принятой за основу на расширенном заседании Совета по проблемам жилищного строительства при главе администрации г. Рязани в декабре 2011 года. Однако со временем жизнь и опыт строителей вносят некоторые коррективы, поэтому появляются новые, «промежуточные» классы. Например, квартиры комфорт-класса лучше «эконома», но еще не дотягивают до бизнес-класса.

Виктор Федорович Оводков, генеральный директор группы компаний «Стройпромсервис»:
— Жилье экономкласса в Рязани уже несколько лет подряд демонстрирует уверенный рост продаж, особенно среди однокомнатных квартир. Многие застройщики, ранее работавшие в других сегментах рынка, возводят все больше недорогих квартир.

Группа компаний «Стройпромсервис» одной из первых в Рязани начала массовое строительство доступного жилья. На наш взгляд, в последние 5-7 лет качество жилых комплексов экономкласса существенно выросло. Это касается таких важных элементов, как отделка фасадов, утепление, современные системы отопления и водоснабжения. Используются пластиковые окна от ведущих европейских производителей. С другой стороны, под влиянием конъюнктуры рынка уменьшились средние метражи квартир, на рынке все чаще появляются квартиры-студии. Впрочем, серьезным препятствием к их большому распространению являются действующие СНиПы, которые обязывают отгораживать газовые плиты от основного помещения квартиры.

На сегодняшний день основными приобретателями жилья экономкласса являются молодые семьи и люди пожилого возраста. На ипотеку в структуре покупок приходится 15-20%. Немалая часть сделок заключается благодаря продаже старой недвижимости и различным госпрограммам поддержки ветеранов, переселения из аварийного фонда и т. д.