Полис вместо страха

Во-первых, это отсутствие традиции обращения в страховые компании, а также к экспертам, адвокатам и др. Привычка ходить к юристам при покупке или продаже недвижимости у нас не прижилась. Мы полностью оправдываем пословицу «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». В Америке страхуется около 95% сделок с недвижимостью, в России же – около 5%. Как видите, нет никакой разницы, поскольку не может быть никакого сравнения!

Во-вторых, сложившийся стереотип об услуге страхования недвижимости как о дорогом удовольствии. Если на одну чашу весов положить примерно 1% от страховой суммы (средний базовый тариф страхования), а на другую – полную стоимость сгоревшей квартиры или же сумму средств, потраченных на покупку стальных дверей, решёток на окна, камеры видеонаблюдения, а также нервы, бессонные ночи, выгода очевидна.

В-третьих, существующее недоверие к страховым компаниям и, как следствие, сомнение в целесообразности обращения к ним: «Всё равно ничего не заплатят!» Многие достаточно образованные люди расценивают подобную услугу как один из «остапо-бендеровских» способов обмана доверчивых граждан. Истоки подобного рассуждения – в отсутствии развитой правовой культуры и в устоявшихся и порой ничем не подтверждённых негативных слухах о невыплатах страховых возмещений по страхованию недвижимости.

Кому довериться?
Разобраться в нюансах страхования недвижимости и понять, насколько разумно было отдано предпочтение страховой компании, может далеко не каждый. Первая и, пожалуй, единственная причина, по которой человеком сделан выбор в пользу того или иного страховщика, – совет друга или знакомого.

Между тем многие «продвинутые» частные инвесторы, выбирая надёжного партнёра для страхования недвижимости, руководствуются несколькими основными критериями. Во-первых, учитывают стаж работы страховой компании на рынке. Чем дольше этот срок, тем показательнее надёжность страховщика. Во-вторых, интересуются платёжеспособностью, чтобы иметь реальное представление о способности выплат перед клиентом, исходя из имеющихся активов. В-третьих, ориентируются на занимаемое место во всевозможных рейтингах, запрашивают комментарий Росстрахнадзора – органа, контролирующего деятельность страховых фирм (коих в настоящее время насчитывается свыше 1300). В-четвёртых, проверяют финансовую устойчивость.

Обратите внимание: чем больше видов страхования недвижимости предлагает данная фирма, тем выше её финансовая устойчивость. В-пятых, следят за готовностью компании к открытости – предоставляет ли компания такие документы, как лицензия, годовой баланс, заключение аудитора, устав, учредительный договор, справка о владельцах компании, корпоративных клиентах и пр. В-шестых, смотрят на размер уставного капитала, который по закону должен быть не менее 25 тысяч МРОТ. В-седьмых, удостоверяются в наличии крупных единовременных выплат. Если компания платит большие суммы, значит, и на новых клиентов у неё есть деньги.
Чтобы избежать непонимания, необходимо разобраться в «страховых» понятиях и предложениях. Человек, совершающий любую операцию с недвижимостью, в том числе и страхование недвижимости, может воспользоваться двумя видами страхования – имущественным и титульным.

На всякий пожарный
Суть имущественного страхования заключается в следующем: страховая компания обязуется выплатить страхователю определённую договором сумму при наступлении какого-то из описанных страховых случаев (рисков) при страховании недвижимости.
По договору могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:
– пожар, взрыв газа, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов;
– затопление (аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем);
– противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство).
Конечно, при наличии необходимой суммы лучше сразу обезопасить себя на длительный период. Если такой возможности нет, можно заняться страхованием недвижимости на два месяца. Данный срок предполагает защиту на момент перехода прав собственности (регистрации), когда квартира уже не продавца, но ещё и не покупателя.

Очень часто при возникновении страхового случая страховая компания не выплачивает полную стоимость недвижимости, указанную в страховом полисе. Чтобы получить всю сумму целиком, объект должен быть уничтожен полностью. Если же от него осталась хотя бы одна стенка, это уже уменьшает выплаты. Чтобы владельцам квартир и домов было проще отстаивать свои права, необходимо хранить все документы, подтверждающие траты (на ремонт, предметы мебели).

Ещё один момент, который надо учитывать при заключении договора со страховой компанией, – это приобретение страхового полиса, удовлетворяющего именно ваши требования. Иногда в страховых компаниях не желают связываться с «дешёвыми» сделками. Предлагаются типовые полисы, которые включают в себя маловероятные страховые случаи.

«Титул» входит в моду
Сейчас много говорят о титульном страховании недвижимости на случай утраты прав собственности. Например, человек приобрёл жильё. Однако из-за внезапно объявившихся наследников или истории квартиры, связанной с ранее совершенными недействительными сделками, он может потерять право собственности на своё новое имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости призвано титульное страхование.

На сегодняшний день титульное страхование – самый эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. Суть этого вида страхования состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. К таким нарушениям относятся: продажа по поддельным документам, превышение полномочий представителя участника сделки, недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и так далее.

Предметом договора титульного страхования может быть коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, земельные участки, права аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, которые могут быть оспорены третьими лицами. Чаще всего это, конечно, здания и сооружения.

Страховщик в обязательном порядке проводит экспертизу прав на объект недвижимости, так как именно результаты экспертизы по истории объекта служат основанием для оценки степени риска и последующей тарификации данного риска. Для этого собирается множество документов, они проверяются, только потом страховой компанией выносится вердикт о том, будет ли заключена с вами сделка или нет.

В Рязани некоторые риэлторские компании оказывают покупателям весьма полезную услугу – дарят ему после заключения сделки полис титульного страхования.

Тарифы на страхование «титула» высоки и зависят от множества факторов. Средняя цена в год составляет от 0,2 до 4,5% от страховой суммы. «Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи. Величина тарифа сильно колеблется и зависит от множества факторов: каков рынок недвижимости, на котором приобреталось жильё; сколько лет объекту; какие документы были предоставлены в страховую компанию… Не забывайте, что страховые компании тоже рискуют, и нужны гарантии, что им не придётся расстаться с круглой суммой уже через несколько месяцев. Так что страховой агент постарается тщательным образом обезопасить вас и свою компанию от нежелательных рисков.

Чаще всего договор заключается на 1-3 года. Но если недвижимость приобретается по ипотеке, то, как правило, договор заключается на весь период ипотечного кредитования, пока займ не будет погашен. Сколько же можно получить по страховке? Теоретически максимально можно получить сумму, равную рыночной стоимости недвижимости, которая определяется договором купли-продажи, заключением независимого оценщика, соглашением страховщика и страхователя.

Какую недвижимость можно застраховать?
– квартиры или отдельные комнаты в квартире жилого дома,
– отдельно стоящие дома, хозяйственные постройки, находящиеся на отведённом страхователю земельном участке,
– внутренняя отделка жилых помещений,
– инженерное оборудование в квартире или жилом доме,
– предметы домашнего обихода и домашней обстановки (мебель, сантехника); аудио-, видео- и электронная техника, электробытовые приборы; предметы, предназначенные для использования в личном хозяйстве (ковры, посуда, одежда, обувь, домашняя библиотека, музыкальные инструменты и т. д.).

«Горящий» законопроект
Российское МЧС предлагает ввести обязательное противопожарное страхование ответственности перед третьими лицами для владельцев квартир. Данный законопроект, утверждают «Аргументы и факты», сейчас находится в стадии разработки. Он предусматривает лимит возмещения по имуществу 2 миллиона рублей. По карманам владельцев квартир это не ударит, так как стоимость полиса, как ожидается, составит 30-50 копеек за 1 кв. м жилья в месяц. Так, в среднем плата за 60-метровую квартиру не превысит 25 рублей в месяц.

С одной стороны, двухмиллионный лимит выглядит убедительно, но, с другой, нужно учесть, что сумма возмещения имущества одного потерпевшего по данному законопроекту не может превышать 360 тысяч рублей. Таким образом, если в квартире прописан один человек, выплата будет минимальной, независимо от урона, нанесённого пожаром. В этой связи, конечно, добровольное страхование имущества обеспечивает более надежную страховую защиту, так как застраховавшись, например, на 2 миллиона, независимо от количества прописанных в квартире, лимит по возмещению – те же 2 миллиона рублей.

Мнения
Роман Радченко, представитель филиала ЗАО «МАКС» в Рязани:
– Потерянное в результате пожара или иного бедствия имущество, недвижимость в условиях кризиса восстановить или купить на собственные деньги мало кто сможет, а получить кредит сегодня не так просто. Страховщики со своей стороны активно занимаются разработкой новых конкурентоспособных предложений по страхованию квартир, строений, домашнего имущества и гражданской ответственности физических лиц. В итоге все ведущие компании сейчас имеют в своем арсенале классические программы страхования, программы экспресс-страхования, так называемые «за 5 минут без осмотра», и специальные программы для страхования эксклюзивных объектов.

Продемонстрируем на примере страховых продуктов компании «МАКС», в чём заключаются особенности этих программ. В ходе подготовки договора страхования по программам «МАКС-Классика. Квартира» и «МАКС-Классика. Строения» проводится предстраховая экспертиза, осмотр объекта страхования, определение страховой стоимости. Расчёт страховой премии производится с учётом особенностей объекта страхования и оценки существующих рисков. К базовой тарифной ставке применяются как повышающие, так и понижающие коэффициенты, что позволяет сделать стоимость страхования оптимальной.

Александр Лемдянов, генеральный директор торгового дома «Барс»:
– Мы рассматриваем страхование имущества как одну из важных гарантий динамичного развития предприятия и стремимся сотрудничать с ведущими операторами этого рынка. Безусловно, мы тщательно выбираем страховщика, обращаем внимание на репутацию и финансовое состояние компании, анализируем возможности банков, которые работают с тем или иным страховщиком. Если объекты недвижимости, принадлежащие любой уважающей себя коммерческой структуре, не застрахованы, то её шансы получить кредит существенно уменьшаются.

Если говорить о страховании недвижимости, которой владеют физические лица, то в нашей стране по-прежнему низок общий уровень потребительской культуры, отсюда и низкая востребованность таких видов услуг, как имущественное страхование или страхование рисков, связанных с утратой права собственности. Думаю, что со временем выгоды от страхования жилья осознает большинство собственников. Согласитесь, когда вводилось ОСАГО, многие водители недоумевали, мол, зачем это нам? Через несколько лет автострахование стало восприниматься как неотъемлемый атрибут комфортной жизни. В отношении недвижимости такая переоценка ценностей может произойти уже в среднесрочной перспективе.

Денис Абраков