Этажная альтернатива

В марте этого года Дмитрий Медведев подписал закон, направленный на создание дополнительных условий, стимулирующих развитие этого сегмента жилищного строительства. Теперь при расселении граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, в качестве альтернативного жилья можно предлагать дома, коттеджи и таунхаусы, расположенные в малоэтажных комплексах. Застройщики, готовые предоставить «переселенцам» новый формат проживания, могут рассчитывать на финансовую поддержку за счёт средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

При этом, согласно части 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ, предоставляемое переселяемым гражданам жильё может находиться в границах другого населённого пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (с письменного согласия граждан). А это значит, что теоретически рассчитывать на поддержку государства могут и те компании, которые строят в пригородной зоне. Комплексная малоэтажная застройка Рязани в настоящее время ведётся исключительно за чертой города. Насколько она будет способствовать решению задачи формирования рынка доступного жилья, а принятый в марте закон — поддерживать малоэтажное строительство?

В целом рынок комплексного малоэтажного строительства региона выглядит следующим образом. На начало 2010 года в радиусе 40 километров от областного центра расположено 15 строительных площадок в разной степени готовности, четыре из которых заняты таунхаусами и многоквартирными домами, 11 — коттеджными посёлками. Надо отметить, что приведённая цифра — условна. Три площадки, заявленные застройщиками (продавцами) как коттеджные посёлки, находятся в стадии, которую можно определитькак изучение потребительского спроса — есть намерения построить посёлок, но конкретные шаги пока не предприняты. Речь идёт о потенциальном строительстве в непосредственной близости сёл Агломазово и Алеканово, а также о коттеджном посёлке «Виктория», расположенном недалеко от деревни Сергеевка. В 12 малоэтажных комплексах в настоящее время продолжается строительство или продажи. У каждого посёлка своя история, и прежде чем рассказать её, следует дать общую характеристику этому сегменту жилищного строительства.

Каждый из пригородных комплексов на момент своего рождения, которое состоялось для семи из них в 2006–2007 годах, для двух — в 2008 году и для шести — в 2009 году, имел красивую концепцию. Все концепции основывались на том, что малоэтажные комплексы на момент ввода в эксплуатацию будут обладать всеми составляющими комфорта проживания в городской квартире, но расположенной вдали от шума, пыли и суеты мегаполиса. Несмотря на то, что в четырёх посёлках практические все домовладения (жильё плюс земельный участок) уже обрели своих хозяев и застройщики формально перевели их в статус готовых комплексов, представить себе, что среднестатистическая рязанская семья из трёх-четырёх человек выберет в качестве постоянного проживания именно такое жильё, крайне сложно.

Эксперты рынка недвижимости, включая чиновников, ратующих за развитие малоэтажного строительства, не раз говорили о том, что главным тормозом распространения в России формата пригородного проживания является отсутствие должной инфраструктуры. В рязанском случае это относится не столько к дорогам и инженерным коммуникациям (худо-бедно и то, и другое в наших посёлках есть в наличии), сколько к отсутствию на территории комплексов или в непосредственной близости элементарных бытовых удобств — магазинов с товарами первой необходимости, поликлиник, не говоря уже о школах и детских садах. О такой роскоши, как благоустройство посёлков тротуарами, клумбами, скамейками, детскими площадками, речи пока нет вообще. Хотя напомним, что концепции подавляющего большинства посёлков это предусматривают. А пока потенциальным приобретателям предлагаются поля с сиротливо размещёнными на них домами (в лучшем случае).

Если у желающих проживать в пригороде есть в наличии 4–5 миллионов рублей (а именно столько в среднем обойдётся приобретение дома и земельного участка размером 10-20 соток), то найти домовладение в посёлке, в который можно заехать и жить с тем же комфортом, что и в городе, вряд ли удастся. К посёлкам высокой степени готовности сегодня можно отнести, прежде всего, первые очереди коттеджной застройки «Раменских двориков» и «Ходынинских двориков», «Зеленинские дворики» (Рыбновское направление), «Грачи» (Дядьково), апартаменты в малоэтажном посёлке «Паустовский» (Солотча); завершены продажи земельных наделов в посёлке «Белое солнце» (Агропустынь), но продолжаются продажи рядом.

Наиболее привлекательным с точки зрения благоустройства и выдержанного стиля выглядит посёлок «Грачи». Красивые жёлтые коттеджи в количестве 18 штук расположены по обе стороны асфальтированной дороги, территория комплекса огорожена, благоустроена тротуарами. Однако вряд ли можно говорить о том, что «Грачи» способствуют развитию рынка доступного жилья — готовый коттедж площадью 300 квадратных метров с земельным участком в 10 соток предлагается к продаже за 9 миллионов рублей.

«Ходынинские» и «Зеленинские дворики» позиционированы застройщиком как жильё эконом-класса, и их строительство ведётся в рамках программы «Доступное и комфортное жильё — гражданам России». Доступность оценивается в среднем в 4 миллиона рублей за дом площадью 190 квадратных метров м и участок в 20 соток. О комфорте судить пока сложно. Наличие оленей, страусов и футбольного поля — это, безусловно, хорошо. Но когда одному из немногочисленных жителей посёлка потребовалась медицинская помощь, «скорая» приехать туда отказалась. «Белое солнце» крайне трудно назвать «посёлком» или «комплексом». Это всё то же поле с разрозненными, порой недостроенными или незаселёнными разномастными домами-коттеджами. Из разговора с представителем застройщика нетрудно сделать вывод, что от былой концепции комплекса с развитой инфраструктурой и однородной социальной средой не осталось и следа.

Новинками 2009 года стали предложения в четырёх коттеджных посёлках — «У затона» и «Новый посад» (Вишнёвка, Новосёлки), «Снегири» (Солотча) и «Виктория» (Сергеевка). В посёлке «У затона» пока нет ни одного готового дома. Территория его застройки вплотную примыкает к жилому комплексу «Грачи». В настоящее время на продажу выставлены участки без подряда с ценой в 1,5 миллиона за 10–13 соток. Коммуникации к территории будущего посёлка подведены.

«Новый посад» возводит один из крупнейших застройщиков города — «СтройПромСервис». лощадь застройки — 500 га. Несмотря на то, что несколько домов уже возведено, прокладка коммуникаций должна начаться только наступившей весной. Концепция посёлка, озвученная в СМИ, предполагает возведение своеобразного «города в городе». Но когда это будет? К продаже предлагаются непрезентабельные каркасно-сборные дома площадью 160 квадратных метров и земельный участок в 10 соток по цене 4 миллиона рублей.

Жилой комплекс «Виктория» примыкает к одноимённому конноспортивному клубу и позиционируется как элитный. Однако предлагаются здесь участки без подряда, а владелец, он же продавец, ничего не может сообщить о будущем формате посёлка и его концепции. В связи с этим сегодня в «Виктории» можно приобрести участок любого размера по цене 100 тысяч рублей за сотку. Прокладка коммуникаций только планируется.

Пожалуй, единственный жилой комплекс, который начал свою «жизнь» в соответствии с чёткой идеологией и разработанной концепцией, — это «Снегири». Позиционируя себя как посёлок для постоянного проживания бизнес-класса, он имеет одну из самых высоких цен на приобретение участка с подрядом — от 7 миллионов рублей. К доступному жилью для граждан России «Снегири» не имеют никакого отношения.

Минувший год внёс свои коррективы в сегменте пригородного малоэтажного строительства. Предложения застройщиков всё чаще сводились к продаже земельных участков без подряда (то есть земли с возможностью подключиться к коммуникациям), а о таких изысках, как создание централизованных эксплуатационных служб, реализация единого проекта благоустройства, речь не шла. Возможно, всё ещё впереди. Но пока альтернатива городскому жилью в пригороде Рязани не создана.


Роман Олимпиев, директор агентства недвижимости «Прометей»
— На региональном рынке загородной недвижимости, по большому счёту, выбор отсутствует. Между тем, интерес к формату проживания в посёлке за пределами Рязани есть. Рынку просто нечего предложить. Жить в поле никто не хочет. Видимо, пока нет понимания, что вложения в качественную инфраструктуру впоследствии окупают все затраты на строительство комплекса.

Артём Феоктистов, руководитель департамента загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости
— Спрос на загородные жилые объекты в настоящее время достаточно высок. Однако рынок не готов удовлетворить его в силу того, что в регионе отсутствуют предложения в готовых, сформированных загородных посёлках. Существующие предложения — это разрозненные объекты без благоустройства и инфраструктуры. Если говорить об отдельных земельных участках с построенными коттеджами внутри близлежащих сёл и деревень, то эти предложения также не удовлетворяют спрос в силу чрезмерных площадей домостроений. Предпочтения потенциальных покупателей склоняются к площадям в 150–200 квадратных метров (эконом-класса) и участкам в 10-20 соток общей стоимостью покупки, не превышающей 3–3,5 миллиона рублей. Для категории покупателей бизнес-класса востребованными являются коттеджи площадью 250–300 квадратных метров и стоимостью 8–12 миллионов рублей. Как для первого, так и для второго случая предложений на рынке практически нет.

Ирина Белокопытова, коммерческий директор ООО ПИК «Финансовый сателлит»
— Рынок загородных коттеджных посёлков в Рязани, мягко говоря, неразвитый. В разное время возникало немало хороших идей. Но все они разбились о желание инвесторов получить быстрые деньги. Свою лепту внёс и финансовый кризис. Подавляющее большинство проектов «скатилось» до продажи земельных участков без подряда. Для рязанских строителей создание полноценного коттеджного поселка — это новый и неотработанный формат, но за ним будущее. Даже если бы все те посёлки, которые сегодня возводятся, соответствовали элементарным параметрам формата загородного проживания, — то есть когда в Рязань ты ездишь только работать, а всё остальное (отдыхать, получать бытовые услуги) можно делать в пределах посёлка, — и в этом случае их количества было бы недостаточно. В сравнении с другими российскими городами, не говоря уже о Европе, вокруг Рязани крайне мало организованного загородного жилья. Для того чтобы построить достойный образец загородного формата проживания, у рязанских застройщиков не хватает финансирования. Отсюда и нереально высокие цены.

Николай Паротиков, директор агентства недвижимости «Лея»
— У регионального рынка загородной недвижимости есть в запасе не более пяти лет для того, чтобы «насытиться». В настоящее время основные направления комплексной застройки в ближайшем пригороде определены. Потихоньку идёт процесс выхода из кризиса, и рынок загородной недвижимости оживает. Хотя несомненно, что в настоящий момент полноценного рынка земли у нас нет. Пока наибольшим спросом пользуются участки без подряда. Всё, что предлагает сегодня рынок организованной загородной застройки — непривлекательно. Кроме того, построить дом самостоятельно экономичнее, чем купить готовый. Учитывая, что в существующих посёлках и готовые дома не ахти, и инфраструктуры нет, тем, кто твёрдо решил переселиться за город, конечно же, правильнее строить самим. По крайней мере, получишь то, что нужно именно тебе. Однако я уверен, что пройдёт время, и всё, что предлагается сегодня, тоже будет раскуплено.