Земные страсти

Безусловно, в регионах Центрального федерального округа, расположенных за пределами Московской области, сохраняется огромный потенциал для развития загородных рынков недвижимости.

Противоречивый потенциал
Эксперты указывают, что общее количество коттеджных посёлков в сопредельных с Подмосковьем регионах не превышает 30-40, тогда как в Московской области реализуется более 300 таких проектов.

На данный момент в каждом из регионов Центрального федерального округа (за исключением Московской области) строится не более 3-6 посёлков. В них ведутся продажи участков как без подряда, так и с подрядом. В частности, в Воронежской и Владимирской областях в стадии реализации находятся по четыре проекта, в Курской и Липецкой — по три, в Орловской и Костромской — по два. В Рязанской области в активной стадии строительства находится как минимум шесть проектов. Большинство из них расположены не далее чем в 30 километрах от областного центра.

Стоимость земли в регионах ЦФО составляет в среднем от 15 до 50 тысяч рублей за сотку (за исключением стоящих особняком престижных районов уровня Солотчи) без обязательств подведения инженерных коммуникаций. При заключении договора на сооружение коммуникаций цена увеличивается примерно на 15-45 тысяч рублей за сотку в зависимости от набора предлагаемых услуг.

В 2009 году многие земельные участки подешевели на 10-30%. Но в последние три-четыре месяца ситуация на рынке стала меняться: стоимость земли в ряде регионов перестала падать и начала расти, хотя этот процесс пока нельзя назвать тенденцией.
По данным аналитического отдела нашего еженедельника, стоимость сотки земли под индивидуальное жилищное строительство варьируется от 4 тысяч рублей (в Клепиковском районе) до 95 тысяч рублей в Рыбновском районе, рядом с Пощуповским монастырём. В Рязани стоимость земли под ИЖС доходит и до 250 тысяч рублей за сотку в Галенчино.

Земля сельскохозяйственого назначения стоит от 420 рублей за сотку (участок большой площади — 30 гектар) до 22 тысяч рублей за сотку. Максимальный объём предложения участков зафиксирован в Рязанском районе — 65,9% от общего числа объектов, выставленных на продажу. 19,3% всех земельных участков выставлено в Рыбновском районе. Спасский район также очень популярен, особенно под индивидуальное жилищное строительство, — 6,8%. На Клепиковский район приходится 4,5% от общего объёма земельных участков, выставленных на продажу в мае 2010 года, незначительная доля земель реализуется в Захаровском, Пронском, Шиловском районах.

Без подряда и перспектив?
В кризис спрос на загородную недвижимость существенно сократился. Некоторые риэлторы утверждают, что весной покупательская активность стала восстанавливаться. Возможно, причина нынешней относительно низкой ликвидности загородной недвижимости не только в повышенной чувствительности потенциальных покупателей к цене, но и в избытке предложения земельных участков без инфраструктуры, необходимой для строительства домов и комфортной жизни.

Участки без подряда на строительство (то есть земля под самострой, вне общей архитектурной концепции, а зачастую и без необходимой инженерной и коммунальной инфраструктуры) стали хитом прошлого года.
«Экономическая ситуация сейчас, конечно же, улучшилась, но на данный момент очень мало застройщиков реализует участки с подрядом из-за ряда непроработанных вопросов, связанных с разработкой посёлков», — считает руководитель департамента загородной недвижимости центрального агентства недвижимости Артём Феоктистов.

Устроив распродажу земель без подряда и инфраструктуры, девелоперы рискуют прозевать рост спроса на другие, цивилизованные форматы загородной недвижимости. Пока же многие покупатели не задумываются над тем, что им больше подходит, где им будет приятно и комфортно жить, редко оценивают перспективу. Они зачастую идут туда, где ниже цена. Не в полной мере оправдались ожидания покупателей земельных участков без подряда, которые рассчитывали существенно сэкономить, построив загородные дома своими силами. Многие продавцы такой земли могут не выполнить обязательств по подведению коммуникаций — в первую очередь это касается небольших, малоизвестных компаний. Понятно, что в отсутствие электричества или газа застраивать участки домами будет невозможно.

По мере того как кризис будет уходить, спрос на землю без подряда станет снижаться. Даже не потому, что такие вложения сопряжены с определённым риском, а потому, что люди будут иметь возможность и желание покупать готовое жильё. Сложившаяся ситуация может оказаться выгодной тем девелоперам, которые заручились поддержкой банков, располагают собственными территориями для строительства коттеджных посёлков, а также имеют доступ к прогрессивным и экономичным технологиям домостроения.

По экспертным оценкам, уже в обозримом будущем в 30-километровой зоне от Рязани могут появиться сразу несколько новых проектов экономичного жилья, включая и такие непривычные для загородного рынка форматы, как малоэтажные многоквартирные дома, построенные по технологиям индустриального домостроения.

Скидки для промышленников
По мнению некоторых экспертов, весна на земельном рынке выдалась на редкость удачной для потенциальных покупателей участков под промышленное строительство: цены за прошедший год существенно снизились, и продавцы готовы на хорошие скидки.

В целом активность на рынке промышленных земельных участков низкая во всех регионах из-за отсутствия кредитных денег, кроме разве что Краснодарского края, где существует устойчивый спрос, связанный со строительством олимпийских объектов. Земли промышленного назначения, выставленные на продажу, обычно относятся к двум типам: те, на которых расположены старые промышленные объекты (их проще снести, чем реконструировать), и участки, расположенные в чистом поле. У земель первого типа проблемы со старыми коммуникациями, вторые дороги для инвестора, так как продают их, как правило, собственники земельных участков, которые не смогли их освоить.

Инвестор предпочитает напрямую договориться о выделении земель с представителями местной власти или с государственными структурами, в ведении которых находятся земли промышленности, на условиях аренды с правом выкупа в дальнейшем. Покупатели в данном случае хотят минимизировать свои затраты, не вкладывая средства в покупку земельных участков, местным органам власти выгодны строительство и регистрация предприятий на их территории, так как создаются рабочие места и происходит пополнение бюджета за счёт налоговых поступлений.

Между тем эксперты не советуют затягивать с покупкой земли. Практика показывает, что процесс подготовки участка к выходу на промышленное строительство может занимать один-два года. Процедура получения разрешительной документации, проектирования и подвода коммуникаций всё ещё остаётся долгой и сложной. Но за время, потраченное на эту процедуру, участок может заметно подорожать, особенно если правильно выбрать место и проект.

С аукционом или без?
Между тем депутаты Госдумы придумали, где взять земли для приоритетных проектов: фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предоставит участки безвозмездно и без проведения аукциона. Первый на очереди — наукоград в Сколкове. Законопроект, включающий подобный механизм, на прошлой неделе внёс в Госдуму депутат-единоросс Александр Коган.

Поправки предлагают безвозмездно и без проведения аукциона передавать земельные участки фонда, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества, в собственность юридическим лицам по поручению президента. Перечень таких юрлиц определит правительство. Решение о передаче участков будет принимать попечительский совет фонда РЖС. «Действующая процедура сложна и не в полной мере создаёт условия для эффективной реализации приоритетных проектов и программ, имеющих государственное значение в соответствии с поручениями и решениями президента», подчеркивается в пояснительной записке.

Сегодня в собственности фонда РЖС находится 82 участка общей площадью около 2443 гектара. Регионы прислали в фонд информацию о 1377 федеральных участках общей площадью более 1 миллиона гектар, и часть этой земли отдадут регионам. Закон будет применяться не только для наукограда в Сколкове, но и для других приоритетных госпрограмм.

Сейчас принадлежащие фонду РЖС участки распределяются через аукционы. В Рязанской области в 2010 году планируется аукцион по аренде земельного участка площадью 900 гектар для строительства инновационно-промышленного центра с комплексной жилищной застройкой. Участок расположен примерно в 10 километрах от Рязани в районе села Варские.

Представители регионального правительства убеждены, что строительство инновационно-промышленного центра необходимо для того, чтобы обеспечить работой жителей новых микрорайонов, которые могут быть возведены на данном земельном участке.

В течение нынешнего года планируется рассмотреть возможности вовлечения в хозяйственный оборот для целей жилищного строительства нескольких земельных участков в Рязанской области, находящихся в распоряжении Российской академии сельскохозяйственных наук. Данные участки могут представлять интерес с точки зрения развития малоэтажного жилищного строительства. Но по состоянию на май 2010 года ни одного аукциона по линии фонда РЖС в нашей области не состоялось.

Мнение
Игорь Ковалёв, начальник управления экономического развития администрации города Рязани:
— Учитывая тот факт, что свободной земли под строительство в Рязани катастрофически не хватает, администрация города ведёт активную политику развития уже застроенных территорий. Аукционы по двум площадкам (улица Вокзальная и Газетный переулок) были проведены ещё в прошлом году. Сейчас на обоих участках ведётся градостроительная деятельность. На завершающем этапе подготовки находится площадка, ограниченная Малым шоссе и Цветным бульваром, а также участок в районе улиц Магистральная, Культуры и Октябрьская.

В ближайшее время пройдёт аукцион по большому участку, границы которого охватывают Коломенские проезды. Мы не дробили эту площадку, чтобы обеспечить комплексность застройки, учитывая серьёзность намерений инвесторов, так как начальная цена лотов будет достаточно велика. Победитель аукциона осуществляет расселение людей, разрабатывает проекты планировки территории, берет обязательства по развитию социальной инфраструктуры. Выполнив эти требования, девелопер получает данный земельный участок без аукциона, то есть такая форма работы не требует от бизнес-структур дополнительных затрат. С другой стороны, при неисполнении условий договора администрация имеет право расторгнуть достигнутое ранее соглашение. Отмечу, что Рязань — один из немногих областных центров Российской Федерации, где проводятся такие аукционы.

Артём Феоктистов, руководитель департамента загородной недвижимости центрального агентства недвижимости:
— Наибольшим спросом в Рязанском регионе пользуются участки на Солотчинском, Спасском, Рыбновском (по берегам Оки) и Дядьковском направлениях. Менее востребованы Михайловское, Пронское и Ряжское. Стоимость участка варьируется от 10 до 300 тысяч рублей за сотку в зависимости от направления, близости водоёма или леса, наличия коммуникаций. Так, например, в Константиново стоимость участка на берегу Оки составляет от 200 тысяч рублей за сотку, хотя рядом, через дорогу, цена той же сотки не будет превышать и 50 тысяч. В основном цена земельных участков завышена на 15-20%, и покупатели либо вынуждены платить заявленную стоимость, либо менять район поиска.

Весну 2010 года можно считать оптимальным периодом только с точки зрения времени года, в остальном же те владельцы земли, у которых нет реальной потребности в деньгах, оставили цены на уровне прошлого года. На данный момент востребованы участки с подведёнными коммуникациями, с проложенными дорогами, с развитой инфраструктурой. Сделки, связанные с загородной недвижимостью, всегда считались одними из самых сложных на рынке риэлторских услуг. Чтобы провести сделку безопасно, необходимо обратиться к специалисту, так как нюансов в продаже земли существует очень много — от того, как участок оформлялся, до определения его реальных границ.

Подготовили Денис Абраков, Маргарита Савина