Три варианта для собственника

Кроме того, на счетах фонда будут аккумулироваться средства собственников жилья, предназначенные для приведения жилья в порядок. Конечно, лишь в том случае, если рязанцы примут решение доверить этой организации свои накопления. О целях и задачах Фонда капремонта мы попросили рассказать его генерального директора Игоря Квашнина.

Р.В.: Игорь Васильевич, в чем главное отличие новой системы капитального ремонта?
И.К.: Ответственность собственников квартир за состояние общедомового имущества (крыш, подвалов, коммуникаций) введена еще в 2005 году. Это определяют и гражданский, и жилищный кодексы. Мы, как владельцы всего многоквартирного дома, должны заботиться о своей недвижимости с тем, чтобы не причинить ущерб проживающим в доме и посторонним лицам. Поэтому все наши хлопоты о доме разделены на две части: текущее его содержание и капитальный ремонт. Теперь давайте вспомним, как мы выполняли вторую часть. Очень редко, когда находились дома, в которых собственники принимали решение о том, что нужно провести капремонт, предусмотреть источник финансирования — собрать собственные средства, может быть, воспользоваться кредитом. Самым распространенным способом было обращение жителей в органы местного самоуправления с жалобами на протекающую крышу, трубы и т.д. В этом случае я всегда привожу такой пример: у вас есть дом в деревне, и у него пришла в негодность кровля, вы же не начинаете требовать от главы поселения привести ее в порядок, так как это ваша индивидуальная собственность. В многоквартирном доме индивидуальная собственность — это внутренность квартиры, все остальное — стены, крыши, трубы, лифты — коллективная. И когда эта собственность приходит в негодность, то собственники не стремятся восстановить и сохранить ее, а обращаются с жалобами в органы власти. Согласитесь, с одной стороны, ситуация абсурдная, но, с другой, степень износа жилья, отсутствие у собственников средств и т.д. и т.п. этой ситуации способствовали. Вывести из нее немного помог созданный Фонд содействия реформированию ЖКХ, когда государство стало софинансировать, причем в большей части, затраты собственников на капитальный ремонт. Надо сказать, что эта мера значительно поспособствовала приведению жилья в порядок. Во-первых, немало домов провели капремонт, а во-вторых, у владельцев жилья несколько изменилось сознание. И сегодня, как логическое продолжение политики приучения собственников в полной мере заботиться о своем имуществе, государство приняло решение о создании такой системы, когда мы, жители многоквартирных домов, в установленном законодательством порядке накапливаем средства на капитальный ремонт.

Р.В.: Значит ли это, что финансовой помощи от государства не будет?
И.К.: Нужно понимать, что инициатива государства создать региональные системы капитального ремонта — это та же поддержка, в том числе материальная, в виде субсидий федеральных, региональных и муниципальных, а также в виде создания и содержания таких структур, как региональные фонды капремонта.

Р.В.: Как собственники смогут узнать или получить эти субсидии, каким теперь будет механизм выделения средств?
И.К.: К принятой региональной программе капремонта, где по каждому дому определен период проведения того или иного вида работ, региональное Правительство утверждает трехлетние детализированные планы, в которых указываются источники финансирования, в том числе подразумевается и субсидирование. Первый детальный план мы должны увидеть в ближайшие два месяца.

Р.В.: Игорь Васильевич, закон о капремонте предлагает жителям многоквартирных домов несколько способов накопления средств. Какие между ними отличия, и в каком случае тот или иной способ будет более надежным?
И.К.: Основных способов два: на специальном счете и на счете регионального оператора, или иначе — регионального Фонда капремонта. Спецсчет рассчитан на ответственных, активных, организованных собственников. В частности, такая возможность в законе прописана для ТСЖ, но я думаю, что не все ТСЖ его выберут, так как это непростой способ накопления, он годится лишь для тех, кто имеет полноценный опыт управления домом. Кстати, у способа «спецсчет» есть еще одна «форма», предназначенная в том числе для ТСЖ, состоящих из нескольких домов или домов, обслуживаемых управляющими компаниями. Ее можно назвать средним вариантом. Это накопление средств на специальном счете, но его владельцем будет региональный оператор. В обоих этих случаях нужно понимать, что расходы на содержание счета и прочие организационные будут нести собственники жилья. Кроме того, выбрав спецсчет, собственники должны будут рассчитывать только на свои средства.

Р.В.: Поясните, зачем такая сложная схема?
И.К.: Предположим, в вашем доме принята непосредственная форма управления, и вы имеете возможность и приняли решение о накоплении денег на капремонт самостоятельно, на специальном счете. Кто в данном случае будет его владельцем? В таком доме есть уполномоченное лицо, которое выбирается на общем собрании жильцов, и ему делегируются полномочия других собственников, в том числе заключение договоров и т.д. По сути, именно этот человек станет владельцем спецсчета. Вы не опасаетесь, что он соблазнится и совершит какие-нибудь, выражаясь юридическим языком, неправомерные действия? Та же ситуация, если вы доверили управление домом компании и ей поручите свой спецсчет, где средства будут накапливаться в течение длительного времени… Мы знаем, что существует риск, когда управляющая компания по каким-либо причинам прекращает свою деятельность, и что будет с этими деньгами? Согласитесь, гораздо проще, когда владельцем спецсчета будет такая организация, ответственность за которую, в том числе и финансовую, несет Правительство своим бюджетом. Что бы ни случилось за 20-30 лет, правительство всегда будет существовать и всегда будет бюджет.

Р.В.: Сможет ли региональный оператор использовать по своему усмотрению средства, хранящиеся на принадлежащем ему специальном счете того или иного дома?
И.К.: В данном случае оператор только выполняет функции контроля, никуда деньги не тратит, а списание средств возможно только по решению собственников помещений и только на проведение капитальных ремонтных работ, при наличии предусмотренной законом документации. Схема сложная, но, думаю, законодатель создал ее для того, чтобы обеспечить сохранность средств в течение длительного времени.

Р.В.: Для каких собственников предназначен счет регионального оператора?
И.К.: Для тех, кто пока не готов самостоятельно организовать работу со спецсчетами и т.д. Всю эту работу берет на себя региональный оператор, деятельность которого финансируется из областного бюджета, он не пользуется средствами собственников квартир. Это, по сути, тоже помощь государства собственникам. В обязанности фонда также включена организация капитального ремонта, выбор подрядчиков, заключение договоров и многое другое.

Р.В.: Будет ли у собственников возможность поменять способ накопления средств?
И.К.: Да, такая возможность предусмотрена. Но есть определенные временные условия, например, «уйти» от регионального оператора на «спецсчет» можно будет не сразу, и это связано с тем, что оператор действует, говоря проще, как касса взаимопомощи, и если срок ремонта дома подошел, а собственники еще не успели накопить необходимой суммы, оператор все равно ремонт проведет. Переменить спецсчет на регоператора проще.

Р.В.: Игорь Васильевич, очевидно, фонду потребуется серьезный штат специалистов, мощное программное обеспечение, позволяющее учитывать все шаги по каждому дому…
И.К.: Да, и работа в этом направлении ведется. Самое сложное — программное обеспечение. Потребуется очень сложная, но и очень интересная система, позволяющая учитывать финансовые потоки, ремонтные сроки, выполненные работы, стоимость услуг и ряд других параметров.