Ипотека побеждает кризис

Эксперты уверены, что устойчивая позитивная динамика будет только усиливаться. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) считают, что рынок постепенно возвращается к докризисным показателям.

Ставка больше чем…
В АИЖК полагают, что такая динамика свидетельствует о восстановительной тенденции российского рынка ипотечного кредитования и о возвращении на него части отложенного спроса. По данным агентства, только в марте 2010-го российскими банками предоставлено 19,2 тыс. ипотечных кредитов, что на 40,1% больше, чем в феврале 2010 года (13,7 тыс.). По прогнозу АИЖК, во II квартале 2010 года будет выдано около 54-63 тыс. кредитов на общую сумму примерно 65-75 млрд руб., говорится в ежемесячном отчете агентства.
Медленно, но верно падают процентные ставки. РИА «Новости» со ссылкой на данные ЦБ РФ сообщает, что на 1 мая 2010 года в России средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях равнялась 13,5% годовых. Снижение за месяц составило 0,1 процентных пункта (с 13,6% на 1 апреля), а с начала текущего года – 0,8 п. п. (относительно 14,3% на 1 января). По словам главы АИЖК Александра Семеняки, до конца года будет снижение процентных ставок до уровня 2008 года, то есть около 12% годовых на вторичном рынке и 11% – на первичном.

Увы, наши ставки далеки от европейских. Например, если в Берлине покупать квартиру за 100 тысяч евро и брать ипотеку на 20 лет, то в конечном итоге придется переплатить 25-30 тыс. евро. В Рязани за сопоставимые деньги вы купите жилье классом выше, но переплатите банку все 100%. Банкиры подтверждают, что рынок кредитования постепенно поднимает голову. I квартал текущего года продемонстрировал существенный рост как числа заявок, так и количества выданных займов. И это общерыночная тенденция, поскольку относится не только к кредитам АИЖК, но и к активности других участников рынка. Наиболее высокая кредитная активность, по данным АИЖК, наблюдается в Приволжском федеральном округе, в марте там было выдано 4,7 тыс. ипотечных займов на сумму 4,2 млрд руб., что составило 24,6% общего количества. На втором месте – Сибирский округ (20,3%); ЦФО, куда входит и Рязанская область, лишь на третьем месте.

Допинг для заемщиков
Помимо отложенного спроса, с которым в АИЖК связывают рост кредитной активности, эксперты выделяют и другие причины. Активизация заемщиков происходит благодаря уменьшению необходимого первоначального взноса и снижению ставок по ипотечным кредитам, а также началу не декларируемого, а реального кредитования со стороны многих банков. Один из стимулов к размораживанию ипотеки – неоднократное снижение, начиная с 2009 года, ставки рефинансирования ЦБ. Сейчас она составляет немыслимые еще полтора года назад 7,75% годовых.

Не последнюю роль сыграло снижение стоимости жилья в прошедшем году и текущая стабилизация цен. В некоторой степени жилье сейчас стало более доступным. Пик падения цен пришелся на первую половину 2009 года, сейчас ситуация постепенно стабилизируется, однако они, судя по рязанским реалиям, все-таки на 8-12% ниже, чем были до кризиса. Кроме того, немаловажным фактором можно считать определенную стабилизацию экономики: люди более уверенно смотрят в будущее, а те, кто успешнее других адаптировался к новым экономическим условиям, не боятся потери работы или сокращения уровня дохода. В банках появляются новые программы с доступными ставками и приемлемыми условиями. Глава АИЖК Александр Семеняка заявил, что ожидает к концу года удвоения объема ипотечного жилищного кредитования до 280-320 млрд руб.

Несмотря на то, что пока доля просроченной задолженности продолжает двигаться по восходящей и за последние 12 месяцев достигла 8%, в АИЖК уверены, что в среднесрочной перспективе ее темпы роста замедлятся на фоне увеличения объемов выдачи кредитов и усиления контроля банков за рисками в кризисный период.
Впрочем, значение этого показателя будет зависеть от стоимости ресурса для кредитов, от уровня рисков на рынке и от ситуации в экономике. Текущая ситуация в экономике стабилизируется, краткосрочные ресурсы стали чуть дешевле. Однако «длинные» деньги на внутреннем рынке пока по-прежнему отсутствуют. Таким образом, если говорить о снижении ставки, то это пока больше можно будет отнести к программам в рамках реализации с участием государства. С точки зрения рыночной стоимости долгосрочного ресурса и его наличия пока сильных перемен не наблюдается.

Летние надежды
Судя по проведенному нами блиц-опросу рязанцев и голосованию на сайте domostroymedia.ru, многие люди рады бы взять ипотеку, но получение кредита они связывают с наличием высокого ежемесячного дохода. Средняя зарплата в Рязанской области по состоянию на 1 мая этого года составляет чуть больше 14100 рублей, и с таким доходом, понятное дело, получить заем почти невозможно. Отметим, что к потенциальным получателям ипотечных кредитов относятся молодые семьи, у которых не хватает средств на первоначальный взнос, люди с хорошими перспективами профессионального роста, которым пока не хватает зарплаты на ежемесячный платеж, но их доходы быстро растут… Но активность этих категорий слишком сильно привязана к общему макроэкономическому фону.

С другой стороны, нынешнее лето – едва ли не самое подходящее время для приобретения квартиры, когда можно спокойно, без неприятных неожиданностей быстрорастущего рынка недвижимости купить квартиру при выгодных условиях ипотечного кредита, ведь уже в начале осени ситуация может измениться из-за активизации отложенного покупательского спроса, влекущего за собой рост цен. Сейчас спрос формируется в основном покупателями первого жилья, то есть теми, кто приобретает его для проживания, а не для спекуляций на рынке. Для таких покупателей характерно тяготение к ипотеке в силу того, что денег у них не так много, как хотелось бы, и ждать до лучших времен они не склонны, предпочитают жить сегодня и как можно скорее приобрести жилье на вторичном и на более рискованном первичном рынке...

С другой стороны, банки говорят, что они хотели бы кредитовать застройщиков, то есть собственно строительство, но для этого они должны быть уверены, что все возводимое жилье будет достроено и продано и застройщики рассчитаются с банками по долгам. По сути, банки для начала хотели бы увидеть очередь за ипотекой. Но здесь существует обидный для рядового покупателя парадокс. Даже руководители АИЖК признают, что если на рынке действуют консервативные (жесткие) условия кредитования, ставки при этом обоснованно высокие, а первоначальный взнос заемщика не ниже 30%, то влияние ипотеки на рост цен и надувание пузыря находятся в пределах разумного. Как только ставка снижается, а первоначальный взнос стремится к нулю, то при высоком спросе на заемные деньги цены на жилье могут подниматься если не до небес, то очень высоко. Но посыпать голову пеплом вовсе не стоит. Ведь бурного роста цен можно не допустить даже при ажиотажном спросе, повышая объем предложения, то есть создавая условия для массового жилищного строительства.


Мнение экспертов:
Илья Вячеславович Тарасов, директор агентства недвижимости «Мегаполис»
– На региональном ипотечном рынке наметилось оживление, но о каком-то ажиотаже говорить не приходится. Процентные ставки пусть и снизились на 1,5-2 пункта, но для формирования массового платежеспособного спроса на жилищные займы этой коррекции недостаточно. Муниципальные и региональные ипотечные программы из-за небольших объемов финансирования ориентированы на достаточно узкую группу лиц. Получить кредит под покупку новостройки по-прежнему очень сложно. Дело не только в осторожности банкиров и в бюрократической процедуре оформления заявки конкретного заемщика. Безусловно, серьезные банки не собираются ждать у моря погоды и внедряют новые, привлекательные для заемщиков программы, в том числе и с использованием материнского капитала для погашения кредита. По числу выданных займов, как и прежде, лидирует Сбербанк, но ряд интересных предложений есть и у конкурентов. Продавцы недвижимости абсолютно лояльно относятся к ипотечным покупателям, так как механизм перечисления денег и регистрации договора ипотеки (в нашем регионе она происходит за 5 рабочих дней) давно отлажен. На фоне стабилизации цен на жилье рынок стал более чувствителен к смене времен года, и до конца июля всплесков активности в жилом сегменте ждать не стоит.

Александр Евгеньевич Дронов, начальник отдела кредитования физических лиц Прио-Внешторгбанка
– Сегодня можно уверенно говорить о возрастающем интересе к ипотечным займам, что обусловлено как снижением ставок по кредитам до докризисного уровня и уменьшением величины первоначального взноса до 20-25%, так и смягчением требований банков по отношению к потенциальным заемщикам. При этом, согласно имеющейся статистике, объемы выдачи ипотечных кредитов все еще более чем в 2 раза отстают от докризисных показателей первой половины 2008 года. Сейчас большой интерес у клиентов вызывает возможность погашения кредита средствами материнского капитала. Мы, в свою очередь, наблюдаем устойчивый рост обращений данных клиентов с целью получения займа по нашей программе «Жилищный кредит». По ней мы предоставляем льготный период, в течение которого клиент уплачивает только проценты по кредиту, а основной долг гасится средствами материнского капитала. Существенно увеличивается количество заявок на кредиты для покупки квартир в аккредитованных новостройках города, где на этапе строительства наш банк не требует предоставления в залог действующего жилья, а при соответствии дохода заемщика требованиям банка поручители так же не требуются. До конца года мы ожидаем увеличения числа выдаваемых ипотечных и жилищных кредитов, причем доля займов на покупку квартир в новостройках будет постепенно возрастать.

Мнение рязанцев:
Андрей Моргунов: Чтобы взять ипотеку, нужно зарабатывать не менее 30 тысяч рублей. Если бы мне пришлось брать такой кредит, то я бы взял лет на 15, а расплатился бы года за 4. Думаю, что 30% от стоимости жилья – оптимальный первоначальный взнос. Процентная ставка должна быть не больше 13%.

Сергей Чесноков: Я думаю, человек должен зарабатывать тысяч 40, чтобы взять ипотечный кредит. Сам я взял бы на срок от двух до пяти лет, не больше чем под 12% годовых. Первоначальный взнос, который я смог бы внести, – максимум 15%.

Лариса Солнцева: Чтобы взять ипотеку, семья из четырех человек должна зарабатывать около 100 тысяч рублей. Я бы взяла такой кредит лет на десять, с максимальной ставкой 12%. Размер первоначального взноса зависит от самой квартиры, думаю, примерно 40%.

Светлана Жуйко: Чтобы купить квартиру по ипотеке, человек должен зарабатывать не меньше 20 тысяч. Я бы взяла ипотечный кредит лет на 15. Первоначальный платеж – около 40% от стоимости квартиры. Оптимальная годовая ставка – 12%.