Главные болезни новостроек

Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо – никто бы о ней не знал! А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба. Можно найти и более древние прецеденты. Например, недавние исследования показали, что проблемы возникали при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть – «Камеру царя» – поддерживают гранитные балки. Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время – все-таки «домику» 4500 лет. Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота – 146,6 м). Дальнейшее понятно без лишних слов: к месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя – Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором.

Кто отвечает за дефекты

Но в нашем материале речь идет не о просчетах античных архитекторов и строителей, а об уязвимых местах современных жилых домов. Покупка новой квартиры – одно из важнейших событий в жизни каждой семьи. Особенно приятно, когда в новеньком доме все на современном уровне – и материалы, и инженерные сети, и планировки. И вряд ли кому-то придет в голову, что новые стены могут сулить нешуточные проблемы: уже через пару лет дом опутает паутина трещин, из-за негерметичных швов по квартирам будет гулять ветер, а крыша потечет. Но если строительные дефекты могут доставить неудобства только жильцам отдельных квартир, то проблемы с инженерными сетями напрямую касаются всех жителей подъезда, а то и дома. Протечки, затопление, частое отключение горячей и холодной воды, неработающие лифты – это только малая часть из длинного перечня возможных неприятностей. Чаще всего новоселы оказываются не готовы к решению посыпавшихся на их голову проблем и не знают, кто и за что отвечает в доме. Бывает и так, что большую часть работ по устранению недоделок они берут на себя, хотя непредвиденных трат вполне можно было избежать.

Если квартира оказалась затопленной или трещины в стенах появились по вине соседей (кто-то забыл выключить кран или затеял перепланировку со сносом несущей стены), то все знают: сосед должен компенсировать вам убытки. Но проблемы могут возникнуть и по не зависящим от жильцов причинам. Например, это может быть строительный брак или недоделки, использование некачественных материалов и инженерного оборудования. По закону устранением перечисленных дефектов должен заниматься застройщик – это четко прописано в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 5. ст. 7). Застройщик несет полную ответственность за сданный объект, и в течение 5 лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства он должен бесплатно устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В договоре долевого участия подробно описана процедура передачи квартиры, также приведена информация о гарантии качества и установлена ответственность за недостатки. При передаче квартиры собственнику составляется акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором и указывается гарантийный срок на квартиру. В свою очередь застройщик, если он выполняет только функции заказчика, принимая работы у исполнителей (подрядной строительной организации), получает и гарантийные обязательства на работы, выполненные подрядчиком.

Объект претензий

В договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира. И вы имеете право требовать всё, что обещано вам при покупке. Более того, если договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Стены должны быть готовы под поклейку обоев – неровности в пределах 1 мм на 1 м длины. Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей… В целом СНиПы и технические регламенты – это увесистые тома, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек. Если покупатель квартиры видит, что построенный объект, мягко говоря, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)». В соответствии с ней покупатель может требовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы; соответствующего уменьшения цены выполненной работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Также потребитель имеет право отказаться от исполнения договора, если в указанный срок недостатки не устранены исполнителем. К тому же он может потребовать полного возмещения убытков. Для объектов, которые строились по правилам, определяемым Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ «Гарантии качества, предусмотренные договором». Она гласит: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В случае нарушения – практически то же самое, что и в «Правах потребителя»: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Спросите управдомов

Напомним, что закон, защитивший покупателей жилья (ФЗ №214), вступил в силу в апреле 2005 года, а до этого застройщикам удавалось заключать договоры на более выгодных для себя условиях, по которым гарантийные обязательства редко превышали два года. Для сравнения: при покупке квартиры в новостройке в Германии дается гарантия на 5 лет. В Великобритании гарантия выдается Национальной Комиссией по жилому строительству сроком на 10 лет. Во Франции действует дифференцированная система. По ней гарантия качественного завершения строительства дается на 1 год. Гарантия так называемого качественного функционирования, куда входит ответственность за работу cантехники, электрооборудования, противопожарного оборудования, лифтов и даже подвесных потолков и окраски стен, действует на два года. А самая продолжительная гарантия – 10 лет – распространяется на конструкцию дома: стены, пол, потолки и др. После сдачи дома его эксплуатацией занимается управляющая компания. Она обслуживает объекты, в т. ч. инженерные сети, которые передаются ей компанией – застройщиком и, по сути, не несет никаких гарантийных обязательств. Самое больное место современного дома – это инженерные системы и коммуникации. Работа инженерных коммуникаций напрямую не зависит от застройщика, ведь не он производит лифты или трубы, которые проходят по стояку дома, а только участвует в установке оборудования и делает это, как правило, силами подрядчиков, заключая с ними договор. В частности, лифты в современных домах относятся к сложным инженерным сооружениям, поэтому работы по их монтажу выполняют лицензированные организации, получившие разрешение Ростехнадзора. Они же и гарантируют качество произведенных работ, фиксируя это в договоре.

Эксплуатацией новых многоквартирных домов, как уже отмечалось ранее, занимаются управляющие компании. Они, как правило, имеют договорные обязательства со специализированными организациями, которые технически обслуживают инженерное оборудование, а также выезжают на аварийные ситуации. А гарантийный срок на материалы, оборудование и комплектующие устанавливается изготовителем. В частности, гарантийный срок на лифты в среднем устанавливается на срок от двух лет, в зависимости от условий договора между застройщиком и поставщиком. Так как договорные отношения по эксплуатации инженерных систем дома существуют между управляющей компании и застройщиком или подрядной организацией, устанавливающей инженерное оборудование или инженерные сети, то УК и выступает посредником при урегулировании всех проблем, которые могут возникнуть в доме в течение гарантийного срока его эксплуатации. Если возникла аварийная ситуация, связанная с инженерной инфраструктурой дома после передачи объекта эксплуатирующей организации, то уведомлять о подобной ситуации следует не застройщика, а организацию, обслуживающую дом, которая обязана принять меры по ликвидации последствий аварии.

Не следует надеяться, что застройщик или подрядчик сразу согласятся, что причина аварии – их вина, поэтому все расставить на свои места сможет только экспертиза. Ее оплачивает заказчик данной услуги. Однако затем он может взыскать расходы на ее проведение с виновника в составе причиненных убытков. Если экспертиза подтвердит, что авария произошла, несмотря на строгое соблюдение инструкций по эксплуатации, а жильцы дома ни при чем, то все работы по устранению последствий будут произведены за счет той стороны, вина которой будет доказана. Это может быть и застройщик, и подрядчик, который, в частности, осуществлял монтаж инженерных систем. Если причина аварии не затрагивает гарантийные обязательства застройщика, она устраняется силами управляющей компании как следствие некорректной эксплуатации. Далее УК может провести собственное расследование, установить виновника аварии и взыскать с него денежную сумму, потраченную на ее устранение.

Покупатель не всегда прав

Когда строительный брак обнаружен в какой-то отдельно взятой квартире, в течение гарантийного срока дольщик имеет полное право предъявить претензии застройщику. Но по закону, пишут наши коллеги из Интернет-издания metrinfo.ru, гарантия не распространяется: на обычный износ и естественное ухудшение, связанное со сроком эксплуатации недвижимости; на случаи, когда причина дефекта – ненадлежащая эксплуатация общих помещений и имущества; при нарушении правил установки и эксплуатации электробытовых приборов и сантехнического оборудования; на случаи замены, ремонта, повреждения покупателем и/или третьими лицами изделий и оборудования конструкций квартиры, которые были установлены застройщиком и приняты покупателем по акту приема-передачи; при аварии систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков, произошедшей по вине покупателя и/или третьих лиц, а также в случае использования квартиры не по назначению.

Если обнаруженная неполадка не вписывается в вышеперечисленные сюжеты, то дольщик обязан в течение 5 рабочих дней направить застройщику письмо, в котором должен объяснить, что же произошло, то есть описать гарантийный случай. Представитель застройщика может в течение 5 рабочих дней посетить квартиру, чтобы установить причины возникшей проблемы. После осмотра спорной квартиры составляется акт, в котором отражается характер, причина и сроки устранения дефекта, если за него несет ответственность застройщик. Однако надо помнить, что застройщик не несет ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если ему удастся доказать, что дом естественным образом износился, неправильно обслуживался и эксплуатировался, были нарушены требования технических или градостроительных регламентов. Конечно, конфликтовать с компанией, которая виновна в домовых неполадках, очень тяжело, хлопотно, а порой и затратно. С другой стороны, не отстаивать свои права нельзя, иначе потребитель будет всегда и везде за все отдуваться.

Подготовил Денис Абраков

Олег Викторович Ершов, генеральный директор строительной компании «Интерстрой»

– Надежным застройщиком прежде всего нужно считать ту компанию, которая сочетает высокое качество строительства и своевременную сдачу объекта. В Рязани уже есть прецеденты, когда застройщик применил некачественные материалы, дом так и не завершен, в результате пострадали дольщики и объект будет частично разобран и реконструирован. Наша компания при обнаружении брака в материале сразу вызывает представителя завода, проводится экспертиза, по результатам составляется соответствующий акт и материал заменяется на качественный. В данном случае очень высока роль прораба, связанных с ним инженерных служб и сознательности рабочих. Ну а если застройщик допускает брак специально, дабы сэкономить, это уже прямой обман потребителя, уголовно наказуемое деяние. Увы, из-за массовой реализации проектов по строительству недорогого жилья для льготных категорий требования к качеству снизились, и порой квартиры, реализуемые по этим программам, по своему исполнению мало чем отличаются от «хрущёвок». Немало проблем возникает при внутренней отделке. Из-за недостаточного воздухообмена и высокой герметичности пластиковых окон и входных дверей в квартире появляется плесень. Мы всегда стараемся удовлетворять претензии дольщиков, даже если дефекты образовались по вине иных организаций. Репутация в данном случае дороже.

Михаил Михайлович Сазонов, директор Центра независимой экспертизы

– Один из наиболее часто выявляемых дефектов при строительстве – промерзание наружных стен в холодное время года. Иногда такой брак возникает из-за нарушений технологии строительства, а порой – из-за преступной халатности. Бывали случаи, когда рабочие, возводя стандартную кладку в два с половиной кирпича, в образовавшиеся пустоты складывали строительный мусор. Кривизна потолков и стен, некачественная стяжка, перепад плит перекрытия также вызывают немало нареканий. В итоге площадь предлагаемого жилого помещения нередко уменьшается, а значит, дольщик получает искаженную информацию об объекте. В большинстве случаев существующие технологии помогают устранить все перечисленные недостатки. Тем не менее застройщики гораздо оперативней пойдут навстречу, если потребитель будет не просто звонить и жаловаться на свою жизнь, а составит грамотную юридическую претензию, то есть сможет квалифицированно оппонировать девелоперу. Понятно, что основная масса покупателей жилья на первичном рынке не обладает соответствующей компетенцией, чтобы выявить все недостатки. Если потребитель не уверен в качестве предлагаемого ему продукта, то есть квартиры, он имеет полное право привлечь квалифицированных специалистов и заказать строительную экспертизу.

Илья Вячеславович Тарасов, директор агентства недвижимости «Мегаполис»

– Прежде чем выбрать квартиру на первичном рынке, потенциальный покупатель должен тщательно изучить документы, касающиеся этого объекта, в частности, разрешение на строительство и проектную декларацию. В Рязани уже было несколько случаев, когда застройщики не могли сдать дома из-за отсутствия необходимых согласований. Главный критерий при выборе застройщика – это уверенность дольщика в том, что дом будет возведен и сдан в срок. Нередко дата сдачи дома переносится не на один-два месяца (что, в принципе, может произойти не по вине застройщика), а на полгода и более. Еще один немаловажный аспект – это качество строительства. Здесь очень важную роль играют рекомендации и отзывы ваших близких и знакомых, которые купили жилье в домах, возведенных этим девелопером ранее. Один из важных показателей качества – высокая квалификация рабочих и инженерных кадров, особенно прорабов. При приемке квартиры особенно внимательным нужно быть и дольщику, ведь наспех сделанная стяжка или топорно поставленные оконные блоки могут в дальнейшем стать причиной ощутимого дискомфорта, и само по себе устранение недоделок чревато немалыми затратами. Несмотря на то, что гарантийный срок устранения строительного брака обозначен в законе, причину возникновения этого дефекта нужно еще доказать.