Как правильно принять квартиру в новостройке?

Конечно, выбирая компанию с проверенной репутацией и многолетним стажем работы на строительном рынке, опасность оказаться в числе обманутых дольщиков практически отсутствует. Однако с так называемыми строительными недоделками приходится сталкиваться практически каждому второму покупателю нового жилья, а опыт и стаж застройщика далеко не всегда гарантируют полное отсутствие претензий со стороны дольщиков.

Бракоделы древнего мира
Что же это за недоделки, которые никак не канут в Лету строительного бытия? Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но недочеты в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример – Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо, никто бы о ней и не знал. А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба. Можно найти и более древние прецеденты. Исследования показали, что проблемы возникали и при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть – Камеру царя – поддерживают гранитные балки. Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время – все-таки «домику» 4,5 тысячи лет. Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в тот момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота – 146,6 м). Дальнейшее понятно без лишних слов: к месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя – Хемиун), который распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало…

То, что строят сегодня не просто лучше, а качество объектов растет ежегодно (по крайней мере, об этом говорят сами строители и эксперты рынка новостроек), можно убедиться на примере многих сданных в эксплуатацию объектов. Другое дело – всевозможные мелкие недоработки, недоделки. Чаще всего это плохо выведенные стены и перегородки (там, где они должны быть), довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов и лоджий, витражные группы и прочие элементы того, что называется «светопрозрачной системой».

Жалобный хит-парад
На этот счет есть официальные данные Росстроя. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%) и отделочных работ (18%). Также жители недовольны состоянием фасадов, балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%). Но все же за последние 20 лет строить стали, несомненно, качественнее. Застройщики стараются держать определенный уровень как в экономклассе, так и в более дорогом и респектабельном жилье. Например, сейчас практически не встретишь такого распространенного в советские годы недостатка, как огромные межплиточные швы на потолках, лоджии остекляют сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делает внешний вид зданий более эстетичным. Правда, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.

Успешная приёмка
После того как дом построен, осуществляется подписание акта о приемке дома контролирующими органами. Этот акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого бюро технической инвентаризации делает фактическую экспликацию дома с обмерами каждой квартиры. Далее акт приемки-сдачи работ подписывают покупатель новостройки (или участник долевого строительства) и компания-застройщик. На этом этапе у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы, но при правильной организации приемки квартиры вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет.

Здесь нужно придерживаться некоторых нехитрых правил. Во-первых, следите за сроками. Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется от 3 до 6 месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах, например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же за нарушение сроков сдачи квартиры законом «Об участии в долевом строительстве...» предусмотрена неустойка, которая определяется, исходя из ставки рефинансирования Центробанка.

Смотри в оба
При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он отмечает все обнаруженные в квартире недоделки. Как понять, что является дефектом? Во-первых, в договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира, и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке. Более того, если договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.

Что же это за нормативы? Различные ГОСТы и СНиПы (строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Стены должны быть готовы под поклейку обоев – допускаются неровности в пределах 1 мм на 1 м длины. Никаких щелей между оконным блоком и стеной быть не должно, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей. В целом СНиПы – это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.

В смотровом листе должны быть зафиксированы сроки устранения недостатков застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику будет полезно пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку неподготовленному человеку вряд ли представляется возможным самостоятельно определить все технические недостатки квартиры. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Такие требования, как «переделайте, мне не нравится», разумеется, никто всерьез рассматривать не будет. Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно будет принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками, и прописано – с какими именно.

Согласно закону об участии в долевом строительстве застройщик должен выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение 5 лет с момента сдачи дома. Еще один нюанс – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), застройщику платить за это совсем необязательно. Подобные тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее. Сделать это поможет юрист.

К обследованию приступить
И самое главное – порядок осмотра квартиры перед подписанием акта приема-сдачи жилья. Во-первых, осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т. к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет. При себе нужно иметь бумагу и ручку (карандаш), фонарик (зажигалку), любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, зарядное устройство к мобильному телефону) или обычный пробник (тестер). Также для проверки освещения желательно взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку). В обязательном порядке нужно переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и их показания. Фонарь пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. В дальнейшем при получении паспорта на счетчик воды необходимо обратить внимание, чтобы вам выдали именно ваш паспорт – сверяйте ваши номера с номерами, указанными в паспорте.

Во-вторых, инспектируя будущее жилье, нужно внимательно отнестись к бетонным конструкциям. Отклонение от вертикали, смещение в плане стен, неровности более 5 мм являются недоделками. Конечно, никто не будет заново переставлять стены, но добиться выравнивания их штукатурным составом возможно. Особенно тщательно нужно проверить несущие стены и перекрытия на предмет наличия в них трещин. В принципе, их быть не должно – монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, скорее всего, она будет усадочная, а не силовая, и с раскрытием менее 0,4 мм, но обратить на нее внимание надо.

Третий момент – это незаполненные раствором монтажные стыки и швы. Если говорить о дверях и окнах, то нужно проверить, не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме. Проверьте, как открываются и закрываются все окна, работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проконтролируйте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления. Удостоверьтесь в наличии уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме. Проверьте, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены. Все относящееся к дверям и окнам в полной мере относится к лоджиям и балконам. Кроме того, следует обратить внимание на свободу хода при сдвигании створок (не перекашивает ли створку при движении), фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте и надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.

Инспектированию также подлежат электрика, водоснабжение, канализация и отопление. Осматривая электропроводку, не забудьте перед проверкой включить автомат и УЗО (устройство защитного отключения) в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает, то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку – проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами – туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Оценивая качество водоснабжения, канализации и отопления, посмотрите, нет ли луж в районе стояков, нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников. Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя, положение счетчиков на отводах от стояков – они не должны сильно вдаваться вглубь санузла. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.

В последнее время у новоселов немало нареканий вызывает качество вентиляции, поэтому особое внимание нужно обратить на наличие вентиляционных отверстий в блоках вентшахт на кухне и в санузлах. При обнаружении недостатков необходимо указать их в акте приемки и согласовать сроки их устранения. Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем), то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.


Пётр Иванович Топеха, генеральный директор строительной компании «Гелиос»
– Подписывая акт сдачи-приемки квартиры, участник долевого строительства должен прежде всего внимательно следить за выполнением тех обязательств, которые обозначены в договоре. При заключении договора строительства жилья в документе обозначаются все составляющие комфортного проживания в квартире, указывается все, что должно быть в сдаваемом жилье – какая инженерная оснастка, каких фирм-производителей и т. д. Что касается таких показателей, как, например, ровные стены, потолки, их качество регулируется нормативными документами. На практике нашей компании могу сказать, что у нас были прецеденты, когда дольщики высказывали претензии по поводу качества вентиляции. Но, как известно, здесь дело не в самой вентиляции, а в том, что оснащение квартир пластиковыми окнами вкупе с плотно закрытыми межкомнатными дверями не дает воздуху циркулировать. Эту проблему мы решили путем установки приточной вентиляции. Например, сейчас сдается дом, оснащенный импортными батареями отопления с подсосом воздуха. А в целом сегодня строительные компании стараются максимально выполнить все пожелания своих клиентов, используя современные технологии и действуя строго в рамках существующего законодательства.

Сергей Иванович Попов, генеральный директор строительной корпорации «ВеллКом»
– Вопрос о возможных строительных недоделках, которые обнаруживают покупатели на этапе подписания акта приема-сдачи нового жилья, довольно сложный, требующий немалых профессиональных знаний. Нюансов очень много. Кроме того, все люди разные, и кто-то не подписывает акт, например, из-за того, что стекла окон в его квартире недостаточно чистые, на них осела строительная пыль, или потому, что выключатель или электророзетка расположены, на взгляд покупателя, не вполне ровно. В целом качество строительства сегодня значительно улучшилось. Но это не значит, что мы достигли своего потолка и нам некуда стремиться. Если сравнивать отечественные новостройки, например, с европейскими, то становится понятно, что нам есть куда расти. В основном проблемы с приемкой квартиры возникают в тех случаях, когда в договоре долевого участия не полностью указано то, что должно быть в новом доме. Как правило, не всегда называются производители комплектующих, тем более что законодательно это не регламентировано. Со своей стороны я могу посоветовать покупателям новостроек внимательнее относиться к качеству инженерных систем и выбирать дома с утепленными стенами.

Михаил Михайлович Сазонов, руководитель Рязанского центра независимой потребительской экспертизы
– К подписанию акта приемки квартиры нельзя относиться формально. Покупатель должен не просто осмотреть ее, но и испытать работу всех инженерных коммуникаций, расположенных в жилом помещении, проверить качество ограждающих конструкций, в частности, окон, их теплоэксплуатационные свойства. Более того, необходимо составить акт испытаний. Квартира должна быть построена в соответствии с проектом. Все внутренние работы должны быть выполнены в соответствии с действующими нормами и правилами. Для того чтобы быть уверенным в отсутствии строительных недоделок, необходимы определенные знания. Если человек, купивший квартиру, не уверен, что может самостоятельно оценить качество жилья, лучше привлечь к осмотру специалиста. Особенно это касается таких сложных коммуникаций, как вентиляционные каналы. На днях мы проводили экспертизу жилья в новостройке, расположенной в Большом центре Рязани. Проверка дала ошеломляющие результаты. Все вентиляционные каналы в здании выполнены с нарушениями, необходимая циркуляция воздуха в жилых помещениях отсутствует. Еще раз повторяю: прежде чем предъявлять претензии застройщику, дольщику нужно четко понимать, какие просчеты допустила компания и насколько корректной и законной будет сама претензия.