Анализ рынка земельных участков Рязани под многоэтажное жилое строительство

Небольшие участки площадью до 0,15 до 0,5 Га, предназначенные под точечную застройку, составляют 31,25% от общего объема представленных объектов. Следовательно, на рынке земельных участков Рязанского региона представлено достаточное количество участков под точечную застройку.
На долю второй категории земельных участков площадью от 0,5 до 1 Га приходится незначительный объем предложения — порядка 10,42%.

Третья категория средних по пощади земельных участков от 1 до 3 Га составляет не более 8,13% в общем объеме предложения.

Таким образом, на рязанском рынке земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, наблюдается (прослеживается) диспропорция предложения в зависимости от площади по количеству представленных объектов — наличие достаточного количества крупных и небольших по размерам объектов и явный недостаток объектов из средней категории площадью от 1 до 3 Га.

Следует отметить, что на рынке земли Рязанского региона представлено большое количество земельных участков, предназначенных под комплексное жилищное строительство. В настоящее время данный тип застройки не очень распространен на территории Рязани и пока представлен лишь несколькими реализованными проектами — ЖК «Братиславский», ЖК «Шереметьевские горки» и др. Можно предположить, что в дальнейшем именно на данный тип застройки будут сделаны основные ставки представителей строительных компаний.
Минимальная площадь участка, пригодная для комплексной застройки — стартует с отметки 1,5 Га — в городе Рязань. В настоящее время объем предложения, который приходится на участки, предназначенные под комплексное жилищное строительство, составляет порядка 17,02%.

Месторасположение
В зависимости от расположения земельных участков, можно выделить 3 района концентрации объектов под многоэтажную жилую застройку:
1. Центр города: точечная застройка.
2. Спальные районы города (Дашково-Песочня, Горроща, Канищево, Московский, Приокский).
3. Крупные районные центры и города Рязанской области (Рыбное, Касимов).

Следует отметить, что по количеству представленных объектов в общем объеме предложения на долю земельных участков, расположенных в городе приходится порядка 95,8%. Оставшаяся доля в общей структуре предложения по количеству представленных объектов — не более 4,2% приходится на земельные участки, расположенные в крупных районах Рязанской области. Наиболее перспективные участки под жилищную застройку располагаются в Спасском, Рыбновском и Касимовском районе.

Для начала рассмотрим местоположение земельных участков непосредственно в городе Рязань.
Причем на данный момент основная концентрация подобного рода участков приходится именно на спальные районы города — 47,9% от общего предложения.
Наиболее насыщен рынок земельных участков микрорайонов Московского (12,5%), Дашково-Песочня (10,4%), Канищево (10,4%).
Чуть менее насыщен по наличию данных объектов микрорайон Шлаковый (8,3%) и Мервино(6,3%).
Наименьшее количество объектов представлено в микрорайонах Кальное (4,2%), Дашки-Военные (2,1%).
Ряд земельных участков расположены в ближайшем пригороде Рязани — Дядьково (2,10%), Турлатово (2,08 %), а также в районе Восточной окружной дороги (2,07%).

Центр города является весьма насыщенным по количеству представленных земельных участков — порядка 33,3% объектов, предназначенных под многоэтажное жилое строительство.

Следует отметить, что по отношению к земельным участкам, предназначенным под комплексную жилую застройку, основная концентрация приходится на следующие микрорайоны Рязани — Центр (25,2%), Дашково-Песочня (25,2%). Относительно небольшой объем предложения приходится на районы Канищево, Московский, Шлаковый, на них приходится практически равноценный объем — 12,35%, в совокупности на данные районы приходится порядка 37,50%. Если же рассматривать область, то достаточное количество объектов располагается в Скопинском и Рыбновском районах Рязанской области.

Условия приобретения: цена предложения
Цена на участки под многоэтажное жилое строительство в достаточной степени дифференцирована и находится в прямой зависимости от следующих факторов:
— от планируемого к постройке объекта на данном участке;
— от района города и местоположения участка;
— от площади участка;
— от наличия рядом с участком основных коммуникаций.

Необходимо учитывать, что цена 1 кв. м. земельного участка напрямую зависит от площади возводимого объекта (жилого дома).
В среднем, логика расчета стоимости земельного участка следующая — в 1 квадратном метре жилой площади будущей застройки может быть заключено от 1 000 до 5 000 рублей за квадратный метр от площади земельного участка.

Спрос, критерии востребованности
По оценкам специалистов, наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие участки площадью 0,30-0,60 Га, расположенные в центре города, а также неподалеку от оживленных микрорайонов города, пригодные для строительства жилья эконом-класса.
Также следует отметить, что, несмотря на достаточное количество земельных участков с соответствующим назначением, представленных в районах Канищево, Московский, количество введенных объектов (новостроек) минимально по сравнению с другими микрорайонами города (по данным газеты «Домострой», структура предложения новостроек по районам в Рязани — в Канищево — 3%, на Московском — 4%, для сравнения в Дашково-Песочне — 20%, в Горроще — 25%). Соответственно, можно предположить, что земельные участки, расположенные в данных районах пока наименее востребованы.
Особым спросом пользуются участки с разрешением на строительство, то есть с высокой степенью документальной готовности. Инвесторы и застройщики стремятся приобретать ликвидные участки, обеспеченные инженерными коммуникациями, с возможность приступить к строительству через 6-9 месяцев после приобретения земли и в последствии надстроить дом.

Тенденции
Учитывая текущую неблагоприятную экономическую ситуацию (рынок жилой недвижимости окончательно еще не восстановился после кризиса, об этом позволяют говорить достаточно низкая покупательская способность на приобретение нового жилья), спрос на земельные участки под многоэтажное строительство остается на относительно низком уровне. В данный момент застройщики предпочитают реализовывать старые проекты и осторожно относятся к строительству новых объектов.
При этом следует отметить, что, по мнению экспертов, в ближайшее время (2011-2012) ожидается дефицит на рынке новостроек, что связано в первую очередь с низким объемом ввода нового жилья. Именно сейчас происходит оживление в ипотечном секторе. Банки более лояльно и демократично относятся к выдаче кредитов на приобретение жилья. По данным «Росреестра», количество регистрационных записей об ипотеке на конец 2010 начало 2011 года составляло 8365, для сравнения — докризисный показатель по итогам 2008 года составлял 8607, в то время как показатель 2009 года — 7696. Таким образом, налицо позитивная динамика.
Соответственно, можно предположить, что в течение 2011-2012 гг. интерес инвесторов и застройщиков вернется к строительству новых объектов, а значит к освоению новых земельных участков, предназначенных под строительство многоэтажных жилых домов.