Затишье перед бумом

Но бежит он к занавесу, который отдернется в последний момент, и тогда атлет увидит, предстоит ли ему прыгать в высоту, в длину, в воду, с трамплина или вообще бежать марафонскую дистанцию.

Рынку не нужен отпуск
Основными факторами, влияющими на состояние рынка и цену квадратного метра вне зависимости от времени года, остаются покупательная способность населения, инфляция и общее состояние основополагающих сегментов отечественной экономики, таких как строительный комплекс. Вопреки ожиданием некоторых аналитиков, правило «строим меньше – цены выше» в Рязани не действует. До начала кризиса 2008 г. никто не мог предположить, что объемы строительства в областном центре сократятся на 10-15%. Впрочем, тогда мало кто верил, что рязанская недвижимость может упасть в цене. Но реальность такова, что объемы строительства снизились на несколько десятков тысяч кв. м, в целом по стране они упали в 1,5 раза, а цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке не торопятся дорасти до докризисного уровня. Однако, судя по комментариям наших экспертов, рязанский рынок жилья, несмотря на знойную пору, явно не торопится в отпуск. Подробнее о сегодняшней стоимости рязанских квартир читайте здесь.

30 лет до Европы
Мы же попробуем проанализировать те макроэкономические факторы, которые смогут повлиять на ценообразование в ближайшие месяцы, а может быть, и годы. Итак, начнем, пожалуй, с темпов ввода жилья. Учитывая нынешнюю покупательную способность людей, этот фактор может избавить рынок новостроек от резких ценовых скачков, характерных для 2002-2007 гг. Грандиозные планы правительства относительно жилищного строительства сами строители считают несколько завышенными. Объявленные Владимиром Путиным ориентиры – 100 млн кв. м жилья в 2016 году и 140 млн кв. м в 2020 году – едва ли могут быть достигнуты при нынешнем состоянии стройиндустрии и при отсутствии программ социального жилья.

В прошлом году в стране было введено всего 58 млн кв. м жилья (в Рязани – 320 тысяч кв. м), причем в 2011 году, по данным Росстата, продолжается падение показателей ввода жилья даже по сравнению с провальным 2010 годом, тогда как, по данным городской администрации, в областном центре ввод остается на прежнем уровне. При этом ставка на ипотеку, судя по всему, себя не вполне оправдывает. По самым оптимистичным оценкам, достаточными средствами для покупки квартир сегодня обладают не более 15% граждан. Однако более 40% населения России имеют жилье, не отвечающее минимальным требованиям благоустройства и комфортности. И около 3,1 млн семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, считают в Ассоциации строителей России (АСР). При этом очередь из нуждающихся практически не сокращается. Даже на предкризисном пике строительства очередь продвигалась вперед лишь на 140 тыс. семей в целом в стране, в Рязани по льготным программам ежегодно получают жилье лишь несколько десятков человек. Легко посчитать, что даже при сохранении докризисных объемов строительства время ожидания квартиры для нуждающихся граждан переваливало за 20 лет. И это притом, что средняя обеспеченность жилой площадью в нашей стране составляет всего 21,1 кв. м на человека (в Рязани почти на 2 метра больше), что в 2 раза ниже, чем в Европе. Чтобы приблизиться к европейскому уровню, по оценкам АСР, в России нужно построить не менее 1900-2000 млн кв. м жилья. При нынешних темпах строительства на это уйдет более 30 лет.

Для оживления строительства эксперты ассоциации предлагают программу возведения социального жилья за счет бюджетных средств и средств муниципалитетов. Операторами этой программы должны стать так называемые жилищные корпорации. Для финансирования и координации социальных жилищных программ правительство должно учредить федеральную жилищную корпорацию, которая станет государственным заказчиком основных стройматериалов, а также будет освобождать территории от ветхого и аварийного жилья и строить на них инженерную и транспортную инфраструктуры. Однако этот проект строительства социального жилья лежит без движения пять лет, говорит вице-президент АСР и председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. По его словам, практически не реализуется и идея финансирования жилищных корпораций.

Двуликая ипотека
Едва ли не главный генератор спроса на жилье – это программы ипотечного кредитования. По прогнозам аналитического центра Penny Lane Realty, объем выданных в России в I полугодии ипотечных кредитов составит 180,7 млрд рублей. Этот показатель в 1,8 раза превышает показатель за аналогичный период 2010 года. Объем просроченных платежей сократился на 0,1% – с 3,7 до 3,6%. Процентные ставки по ипотеке в рублях в I полугодии 2011 года снизились до исторического минимума – с 12,7 до 12,4%. Ранее такой показатель был достигнут только один раз: в I квартале 2008 года. Средний размер кредита по сравнению с аналогичным периодом 2010 года вырос на 12,1% – с 1,24 млн рублей до 1,39 млн рублей. Средневзвешенный срок кредитования составил 197 месяцев по кредитам в рублях и 149 месяцев по кредитам в валюте.

В I полугодии 2011 года банки наперебой предлагали новые продукты и услуги, поражая всех своей щедростью. Как мы уже сообщали, в Сбербанке стартовала акция «Три восьмерки»», в рамках которой была установлена рекордно низкая процентная ставка – 8% в рублях, кредит выдается на 8 лет, заявка рассматривается за 8 дней. АИЖК объявило о планах тестирования принципиально новой для России программы – обратной ипотеки. Агентство планирует выдавать кредиты пожилым людям под залог имеющегося у них жилья. После их смерти долг погасят наследники или квартира отойдет кредитору. Целевая аудитория программы – пенсионеры, располагающие собственной квартирой. В результате ожидается дальнейший рост спроса на ипотеку в сегменте экономкласса, а значит, есть вероятность плавного роста цен.

Однако если изучить рынок глубже, то можно заметить, что все далеко не так радужно, как кажется на первый взгляд. Например, по данным АИЖК, доля просроченных кредитов снижается. Но на самом деле это всего лишь игра цифр, просрочек вовсе не стало меньше, просто суммарный объем выдаваемых займов быстро растет, и на этом фоне доля просроченных кредитов сокращается. К тому же, по данным АИЖК, среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% – с просрочкой свыше 180 дней. Не стоит забывать, что Центробанк с января по июнь уже дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75 до 8%, а в апреле – до 8,25%. До этого в течение почти двух лет ставка рефинансирования только снижалась, опустившись с 13 до 7,75%. Это обстоятельства дают основания предполагать, что на смену посткризисному восстановлению ипотечного рынка в ближайшее время придет период стабилизации.

На что надеяться инвесторам?
В то же время инвесторы, рассматривающие приобретение квартиры как серьезное вложение денег, к активным действиям приступать не спешат. По данным ВЦИОМ, сегодня не более 7% россиян имеют возможность и средства для покупки недвижимости любого класса и формата. У большинства представителей данной категории уже наверняка есть пара-тройка собственных квартир и домов, купленных в тучные годы с целью перепродажи. Другое дело, что они не спешат избавляться от этих активов, дожидаясь, когда цены на квадратный метр достигнут хотя бы докризисного уровня. Бесспорно, покупка и перепродажа недвижимости – дело чрезвычайно выгодное. Но только в том случае, когда спрос существенно превышает предложение, что наблюдалось 4-5 лет назад.

В данный момент на первичном и вторичном рынках Рязани доля инвестиционных квартир не превышает 10-15%. Причем это те самые метры, в которые были вложены еще докризисные деньги. И, надо заметить, продаются они пока отнюдь не так, как горячие пирожки. Но инвесторы все же наде-ются на достаточно быстрое восстановление спроса. Премьер Путин на одном из недавних заседаний правительства заявил, что российская экономика достигнет докризисного уровня уже в следующем году. Другой вопрос, в какой сфере быстрее всего произойдет подъем: в сырьевой, производственной или в области строительства и недвижимости? Судя по тому, что число спроектированных и заложенных объектов пока несопоставимо с показателями трехлетней давности, достижение докризисного уровня в сфере жилищного строительства можно перенести на 1,5-2 года вперед.

Чтобы ежегодно строить по 1 кв. м доступного жилья на человека, предпринимателям придется увеличить производство стройматериалов в 1,5-2 раза и перевести индустрию домостроения на инновационные рельсы. Частные инвестиции в модернизацию отрасли составят 1,6 трлн руб. Так, по крайней мере, считают в Министерстве регионального развития, которое на прошлой неделе обнародовало стратегию развития промышленности стройматериалов и индустрии домостроения на период до 2020 года. К этому времени ежегодные объемы производства основных стройматериалов должны вырасти в 1,5-2 раза. Так, на 50,6% увеличится выработка цемента и кирпича (существующие мощности составляют 71,43 млн тонн и 25,06 млрд штук соответственно), индустрия теплоизоляционных материалов (32,66 млн куб. м) вырастет на 73,9%, а нерудных стройматериалов (519,06 млн куб. м) — на 120,5%. Выйти на революционные показатели российские строители смогут лишь после создания новых производственных мощностей и модернизации действующих, следует из документа Минрегиона. Так, производителям стройматериалов придется перейти на инновационные рельсы, вооружившись энерго- и ресурсосберегающими технологиями. По мнению чиновников, это позволит промышленникам в разы повысить экономическую эффективность своих производств.

До конца этого года правительство должно определиться с перечнем приоритетных проектов модернизации и строительства предприятий стройиндустрии, а также сформировать необходимые для этого земельные участки. Запустить пилотные проекты чиновники намерены в Центральном, Приволжском и Северо-Западном федеральных округах. Не исключено, что новые предприятия стройиндустрии будут возведены и в специально создаваемом под Рязанью в районе села Варские промышленном округе. Однако до последнего времени технологическими инновациями занимались не более 15% предприятий стройиндустрии. Например, на «сухой» способ производства цемента с 2003 года перешли не более 1,5% российских заводов, а степень износа всех предприятий по производству стройматериалов (17,2 тыс. организаций) сегодня достигает 53,7%. Повысить инновационную сознательность отечественных строителей должны такие госкорпорации, как «Роснано», полагают чиновники. Возглавляемая Анатолием Чубайсом компания будет привлечена не только для разработки нанотехнологий в домостроении, но и для внедрения механизма лизинга современного оборудования и техники, следует из документа. Однако без государственной поддержки и гарантий инвесторы, будь они федерального или областного уровня, вряд ли согласятся реализовывать затею Минрегиона.


Антон Сергеевич Воробьёв, заместитель главы администрации Рязани
— Одна отдельно взятая мера не может оказать решающего влияния на увеличение платежеспособного спроса на жилье, а значит, и на повышение его доступности. Понятно, что на федеральном уровне предпринимается немало усилий по активизации ипотечного кредитования и наращиванию объемов строительства. Но это не значит, что местные власти должны надеяться лишь на политическую волю столичных коллег. В мае этого года Рязанская городская Дума снизила для застройщиков тарифы на технологическое подключение к сетям «Водоканала» на 42%, что, скорее всего, станет важным стимулам к понижению себестоимости квадратного метра. Строительная отрасль Рязани и области не полностью оправилась от кризиса, но объекты, заложенные в 2007, 2008 годах, даже несмотря на некоторые экономические сложности прошлых лет, сейчас активно вводятся в эксплуатацию. Количество разрешений, выданных на строительство многоквартирных домов, сейчас неуклонно приближается к уровню 2008 года. Если говорить о строительстве муниципального жилья, то здесь я вижу два пути – либо целевое выделение многомиллионных бюджетных средств на новые проекты, либо строительство доходных домов для нуждающихся, где квартиросъемщик вносит сравнительно небольшую арендую плату, но не имеет права приватизировать эту жилплощадь. Такие идеи сейчас прорабатываются на региональном уровне.

Александр Николаевич Горюнов, коммерческий директор Центрального агентства недвижимости
— Спрос на жилые объекты остается на высоком уровне, несмотря на сезон отпусков. Количество сделок на 20-30% выше 2010 года. Это связано со следующими обстоятельствами:
– расширение государственных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
– увеличение числа ипотечных программ, снижение ставок по жилищным кредитам. В 2011 году была расширена линейка ипотечных продуктов со стороны банков. Это, несомненно, благоприятно сказывается на увеличении продаж объектов жилой недвижимости первичного рынка. Доля жилой недвижимости, купленной по ипотечным программам, летом этого года составляет более 40%;
– во время кризиса 2009-2010 годов потенциальные покупатели квартир выжидали, если была возможность, более выгодных цен. Сейчас рынок недвижимости стабилен и равномерно развивается в сторону увеличения стоимости жилых объектов.
На рынке по-прежнему наблюдается дефицит жилой недвижимости в сегменте новостроек, поэтому в ближайшей перспективе спрос снижаться не будет. Цены на новостройки постепенно растут. Скорее всего, тенденция равномерного увеличения цен сохранится в течение всего года.

Олег Валерьевич Кобзев, директор агентства недвижимости «На Садовой»
— Нынешним летом на рынке жилой недвижимости Рязани и области особенно востребованы малогабаритные квартиры площадью 30-50 кв. м. Такое положение во многом связано с активной реализацией федеральной программы по предоставлению жилья ветеранам Великой Отечественной войны. Каждый нуждающийся ветеран получает от государства субсидию в размере 1 млн 60 тыс. руб. Этих денег, как правило, не хватает на приобретение полноценной однокомнатной квартиры, и довольно часто покупатели изыскивают дополнительные, в том числе и заемные, средства для решения жилищного вопроса. Сегодня многие клиенты исходят не из местоположения объекта, а из своих финансовых возможностей. Определенная часть покупателей, улучшая жилищные условия, стремится остаться в своем районе, даже несмотря на его весьма спорную привлекательность. Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, а также трех- и четырехкомнатные пользуются сравнительно низким спросом и, как правило, приобретаются при осуществлении альтернативной сделки. «Чистых» покупок без предшествующей им реализации другой недвижимости сейчас крайне мало. Еще одна важная тенденция нынешнего лета – это высокий спрос на земельные участки с перспективой индивидуального жилищного строительства в 50-километровой зоне вокруг Рязани.