Временное пристанище: Что? Где? Почем?

Изменяются предпочтения арендаторов, растут цены, на смену одним факторам, влияющим на арендную плату, приходят другие. В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, кроме того, данный сегмент рынка имеет долгую историю и сложившуюся практику. В нашей стране процесс сдачи жилья внаем находится, можно сказать, в начале своего легального пути.

Несмотря на то, что существуют законы, регламентирующие порядок сдачи квартир внаем, в них прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая или снимая жилье. О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях, подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья мы и расскажем в этой статье.

Буквы законов
Для начала определимся, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем. По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жилье предоставляется по договору найма. В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ человек вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учетом требований, установленных гражданским законодательством, в том числе Жилищным кодексом).

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ, где одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).

Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом его может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора.

Кто прав и кто обязан?
Обратим внимание на некоторые конкретные пункты закона (Гражданского кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке.

Наймодатель обязан:
– передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт).

Наниматель обязан:
– использовать жилое помещение только для проживания;
– обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
– осуществлять текущий ремонт (если договором не установлено иное);
– своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи;
– указать лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных людей, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Наниматель вправе:
– с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем; при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;
– по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать все или часть занимаемого жилого помещения в поднаем, с согласия наймодателя.

Наниматель не вправе:
– производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Сюрпризы со знаком минус
Какие неприятные сюрпризы могут ожидать участников сделки при передаче жилого помещения внаем? Надо знать, что основной законодательный акт, который регламентирует эти отношения, – Гражданский кодекс РФ. В нем даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма, то в нем должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридической неграмотности сторон договора они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые моменты, поэтому в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права. И хотя в настоящее время, как правило, договоры найма заключаются в письменной форме, часто в них не описываются все нюансы найма.

При передаче квартиры внаем законодательством не предусмотрен акт приема-передачи жилого помещения. Практика же, как утверждают риэлторы, показывает, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого документа в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей ее внаем, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия.

Тем не менее жизненные обстоятельства всегда предлагают определенные корректировки даже для самых совершенных законов. Это нужно учитывать в современной ситуации как собственнику, так и нанимателю.

Например, владельцу квартиры, сдающему ее внаем, лучше брать часть денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%), в депозит – в счет возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов за межгород и других проблем.

В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое внаем жилье и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями хозяин, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства его назвать нельзя.

Еще одним неприятным сюрпризом для владельца может являться сам факт необходимости и единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями. Даже собственникам, которые платят налоги, не найти защиты у участкового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закрепленным принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке. Не является законным решением и смена замков в квартире с последующим «вынесением» вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации виноватым может оказаться хозяин, который так поступил.

Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договоренности между сторонами в письменной форме, советуют юристы. В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить.
Безопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника – опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.

Законы привлекательности
А теперь остановимся на тенденциях, присущих сегодня рынку аренды жилья нашего региона. По утверждению экспертов, в данный момент для него характерно превалирование спроса над предложением. Как считают специалисты Центрального агентства недвижимости, в настоящее время на рынке аренды наиболее востребовано жилье со следующими характеристиками. Это типовая однокомнатная квартира площадью порядка 30 кв. м, расположенная в центре, с необходимым набором мебели, стоимостью не более 12 000 рублей в месяц. Вышеуказанные характеристики гарантируют повышенный спрос на подобный объект и, как правило, моментальное заключение сделки с клиентом.

Основную аудиторию квартиросъемщиков сейчас составляют студенты, молодые семьи, командированные. Общий диапазон цен можно обозначить в рамках от 8 000 до 40 000 рублей в месяц. Уровень арендной ставки напрямую зависит от экономических показателей. Во-первых, существует определенная взаимосвязь с уровнем инфляции. Также арендная ставка напрямую зависит от показателей продаж на первичном рынке жилья. Кроме того, немаловажным фактором, влияющим на уровень арендной платы, является ставка тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Рост коммунальных платежей, инфляции также повлечет за собой увеличение уровня арендной ставки.

Инвестировать или нет?
На рынке аренды жилья практикуется покупка квартир первичного фонда на стадии строительства с целью последующей сдачи их внаем. Некогда популярный способ получения прибыли сегодня не столь распространен, подчеркивают эксперты рынка недвижимости. Растет «коммуналка», необходимость платить налоги становится ощутимей, падает спрос. Сегодня все больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир.

На данный момент, по утверждению специалистов, круг инвесторов, готовых вкладывать денежные средства в покупку жилой недвижимости не в личных целях, а для дальнейшей сдачи ее квартиросъемщикам, весьма ограничен. Что касается прогнозов стоимости аренды жилья, то эксперты ожидают дальнейшего увеличения ставок в 2013 году, ориентировочно на 10% по сравнению с существующими на данный момент показателями на рынке аренды квартир в Рязани.

Мнение
Степан Черемин, директор агентства недвижимости «Гильдия»:
– В Рязани на одного арендодателя приходится примерно три арендатора. Несмотря на то, что стоимость найма жилья за последнее время существенно выросла, желающих снять дешевые квартиры, по ценам, которые были на рынке примерно год назад, довольно много. Сегодня такого жилья практически не осталось. Есть и другая тенденция: появилась категория покупателей, которые хотят снять квартиры в новых современных домах.

Как правило, услуги риэл­тора арендаторы оплачивают по результату в размере от 50 до 100% от ежемесячной арендной платы. Эта сумма зависит от срока аренды, от сложности поиска необходимого варианта, оперативности риэлторов и т. д. Хозяева квартир предпочитают брать предоплату за месяц вперед. Сегодня почти 95% сделок аренды жилья проходят через агентства недвижимости. И это закономерный процесс. В договоре, составляемом в агентстве недвижимости, определяются срок и условия проживания, стоимость аренды, указывается, кто будет проживать и кто конкретно будет осуществлять оплату коммунальных услуг.

Внимательно изучая документы на квартиру, историю арендуемого помещения, агентство гарантирует своему клиенту чистоту сделки. Также сотрудники компании помогают правильно заключить договор аренды, что является защитой обеих сторон. В случае форс-мажорных ситуаций (не работают батареи, произошло залитие соседей сверху) агентство недвижимости обязано бесплатно предоставить своему клиенту другой, более подходящий вариант жилья.

Светлана Иванова, руководитель отдела аренды жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
– Сегодня наиболее востребованы однокомнатные квартиры, а также жилье экономкласса с необходимым набором мебели и бытовой техники стоимостью от 10-12 тысяч рублей. Такие квартиры не задерживаются, находят временного хозяина в течение нескольких часов, максимум 1-2 дней. Чаще всего в таком жилье нуждаются студенты, молодые семьи либо пары, не состоящие в браке и еще не решившиеся на покупку квартиры по ипотеке. Статистика показывает, что одинокие люди реже снимают крышу над головой, их в среднем 10-20% от общего числа арендующих.

От каких факторов зависит стоимость аренды? Прежде всего учитывается состояние и площадь квартиры, район города, в которой она расположена. В большей степени на стоимость жилья влияет ремонт. И вполне вероятна такая ситуация, что 3-комнатная квартира с плохим ремонтом будет стоить в два раза дешевле, чем однокомнатная с евроремонтом. При заключении сделки существуют определенные риски – как для собственника квартиры, так и для того, кто жилье снимает.

Наниматель может уехать, не заплатив, испортить имущество, сдать в субаренду квартиру без согласия собственника. Последний может поднять без предупреждения арендную плату, бывает, что возникают разногласия между сособственниками жилья, что приводит к конфликту и расторжению договора. Профессиональное сопровождение сделки и юридическое сопровождение, осуществляемое специалистами Центрального агентства недвижимости, позволяет свести риск с обеих сторон к минимуму.

Кристина Барачашвили, директор агентства недвижимости «Ника»:
– Иностранцы – особая категория нанимателей жилья, которую можно условно разбить на 4 группы:
1. Выходцы из стран ближнего зарубежья – жители южных республик – самая проблемная категория. Причины опасений собственников жилья – несвоевременная оплата, внезапный съезд, проживание несколькими семьями, незаконная миграция, порча имущества, сложный процесс взыскания убытков. Владельцы квартир предпочитают брать предоплату в размере месячной аренды.

2. Жители Украины и Белоруссии арендуют квартиры на срок от 3 до 6 месяцев, предпочитают недорогое жилье. Собственник заключает договор с физическим или юридическим лицом, пригласившим их на работу.

3. Наниматели – европейцы, приезжающие в командировки на крупные производства. Снимают комфортное жилье с мебелью и техникой. Стороной в договоре выступает юридическое лицо. В данном случае, как правило, происходит своевременное перечисление средств на счет собственника, в случае порчи имущества есть возможность взыскать ущерб. Со стороны владельцев квартир наблюдается тенденция к завышению арендной платы.

4. Студенты – арабы, афроамериканцы составляют небольшой процент от нанимателей, снимают 1-2 комнатные квартиры с мебелью и техникой, предпочтительно в районе медгородка.

В первых двух случаях арендодатель должен обязательно проконтролировать, встали ли приезжающие на миграционный учет, иначе он рискует стать участником процесса незаконного пребывания иностранного лица на территории РФ.