Сам за себя

Образцовый пример

Положительные примеры в Рязани — пока скорее исключение. Мы попытались разобраться, что им мешает стать правилом. «Здесь спрятано сердце нашего дома», — говорит управляющий ТСЖ дома №33 по улице Тимуровцев в Рязани Михаил Сидоров, открывая дверь, ведущую в подвал. В помещении установлена сложная система агрегатов, которая обеспечивает подачу горячей воды и тепла в квартиры, автоматически нагревая воду до необходимой температуры. Она может регулироваться не только в зависимости от температуры воздуха на улице, но и от пожеланий жильцов. Система также включает в себя общедомовые приборы учёта. Они фиксируют расход воды и тепловой энергии со всего дома. Одновременно считывается информация с квартирных счётчиков. Все данные в электронном виде поступают на контроллер. А оттуда по каналу GPRS-интернет — в единый центр учёта.

Все эти блага цивилизации появились здесь в прошлом году, в рамках участия в федеральных и муниципальных программах. Здесь опробовали и новый проект по экономии электроэнергии. В подъездах установили датчики движения. Работают они по такому принципу: человек зашёл в подъезд — лампочка загорелась, зашёл в квартиру и закрыл дверь — свет в подъезде погас. Плата за электричество по местам общего пользования стала значительно ниже. Одновременно в доме были проведены работы по замене коммуникаций и утеплению подъездов. В итоге, по словам Сидорова, в доме создана «эффективно и бесперебойно работающая система». Любые изменения в ней отслеживаются за несколько минут, что позволяет оперативно реагировать и на какие-то возможные аварийные ситуации.

Хотя, оптимизм управляющего ТСЖ разделяют не все жильцы. Часть из них к созданию «коммунального рая» относится довольно равнодушно. Например, не спешат ставить в квартирах те же приборы учёта. Тем более, что это требует дополнительных финансовых затрат. Стоимость одного счётчика на воду вместе с комплектующими колеблется примерно от 600 рублей до 1 тысячи рублей. Плюс установка — порядка 700 рублей на прибор. «Но я продолжаю добиваться, чтобы поставили все. Постоянно доказываю, что так жильцам выгоднее. Потому что со счётчиком ты платишь за фактическое потребление, а без него — исходя из норматива и установленного тарифа, что значительно выше, — продолжает Сидоров. — Недавно пришла женщина и говорит: «Как хорошо, что вы меня заставили поставить этот прибор. Я на дачу уехала. Он, соответственно, не крутит. Я за воду, которой не пользовалась, не плачу как раньше». Поэтому, пользуясь случаем, хочу дать рекламу: «Граждане, ставьте приборы учёта и системы автоматики. Жить станет лучше и выгоднее».

Эксперимент

Впрочем, и без рекламы счётчики рано или поздно появятся во всех домах. От этого предложения граждане, как это часто в последнее время бывает, отказаться не смогут. Согласно вышедшему недавно Федеральному закону «Об энергосбережении» приборы учёта должны быть установлены повсеместно до 2012 года. В администрации Рязани отмечают, что финансирование этих мероприятий, скорее всего, будет производиться либо за счёт инвесторов, либо за счёт самих жильцов. Для тех, кто не успеет поставить счётчик, предусмотрены своеобразные «стимулирующие меры» — люди будут платить даже не по нормативу, а по так называемому «расчёту», то есть по максимально возможному потреблению.

«Но в настоящее время ещё не прописаны подзаконные акты, которые полностью раскрывали бы сущность этого закона. Поэтому и источники финансирования, и механизмы пока до конца не раскрыты. Прояснить ситуацию обещают к концу лета, — поясняет начальник управления энергетики администрации Рязани Алексей Щегольков. — Хотя, ещё до выхода Федерального закона мы своими силами начали решать проблему неоприборенности. Была разработана специальная программа установки приборов учёта. А некоторые граждане и ещё раньше ставили, без всяких законов и программ, понимая выгоду».

В настоящий момент, по его словам, счётчики установлены в более чем 50 многоквартирных домах Рязани. До 1 сентября 2010 года они появятся ещё в 50. Впрочем, пока это капля в море, потому что «оприборить» необходимо порядка трёх тысяч. Те дома, которые стали участниками программы (в их числе и тот самый дом №33 по улице Тимуровцев), в качестве эксперимента были подключены к единому центру учёта, созданному администрацией Рязани совместно с фирмой-изготовителем счётчиков. С января этого года центр ведёт мониторинг, дабы оценить эффективность проводимых мероприятий. Аналогичные диспетчерские пункты, правда, с несколько иными задачами, есть сегодня у «Водоканала», «Теплосети» и других поставщиков ресурсов. В перспективе их планируют объединить в общую базу.

«В онлайн-режиме мы видим расход и температуру воды в любом доме, подключенном к нашей системе. Данные, которые поступают с контроллера, обновляются каждые 5-10 секунд. Затем мы можем посмотреть информацию за сутки и за месяц, — рассказывает специалист центра учёта Кирилл Наумов. — Можно отследить и какие-то поломки. То есть по кодам ошибок в программе можно определить предварительную причину, и специалист выезжает на место аварии уже подготовленным».

Первые данные проводимого анализа показали, что расход воды в домах, где установлены приборы, значительно меньше норматива. Так, в одном из домов на улице Зубковой по горячей воде он оказался ниже на 25-30%, по холодной воде — на 50%. Выяснилось, что на расход тепловой энергии существенно влияет наличие утеплителя. Потребление ниже норматива за весь период мониторинга было зафиксировано только в тех домах, где он установлен. В остальных показатель оказывался выше нормы в январе, но в последующем шёл на спад.

«Государство» в государстве

Создание системы «эффективного потребления» — это лишь часть большого государственного проекта под названием «реформа ЖКХ». По замыслу разработчиков, она должна восстановить жилищно-коммунальный комплекс страны, соответственно, улучшить условия проживания граждан. Для этого государство решило передать бразды правления жилищным фондом новому собственнику — самим жильцам. Расчёт был на то, что они волей-неволей будут заинтересованы в том, чтобы содержать его в нормативном состоянии.

«Идея, в принципе, правильная. В условиях, когда жилищный фонд дошёл до ручки — это был оптимальный выход. Средств на капитальный ремонт жилого фонда в нашей стране всегда выделялось недостаточно, плюс ко всему само отношение жильцов к общему имуществу было, мягко говоря, неудовлетворительным. ЖЭУ отремонтирует подъезд — кто-то придёт и нарисует на стенах, дворник уберёт во дворе — кто-то намусорит, — делится своими наблюдениями председатель комитета по городскому хозяйству Рязанской городской Думы Игорь Яшин. — Но, когда началась приватизация жилья, людям не разъяснили, что вместе с квартирой они приватизировали и все проблемы своего дома. То есть стали дольщиками общего имущества, содержание которого теперь легло непосредственно на них».

Хотя, по мнению Яшина, здесь тоже есть, о чём поспорить. По закону при смене собственника имущество должно передаваться в нормативном состоянии. То есть, приватизируя квартиру, гражданин имеет право на хорошую кровлю, фасад, коммуникации, чего, в основной массе, не случилось. И государству за это — большой минус. Его, по всей видимости, решили компенсировать посредством создания Фонда реформирования ЖКХ. Предоставили гражданам возможность участвовать в программе капитального ремонта жилищного фонда на условиях софинансирования: 5% работ оплачивают жильцы, 95% — добавляет фонд. Но получить оттуда деньги — задачка не из лёгких. По определённым критериям, в доме должен быть большой процент добросовестных собственников, готовых вкладываться в реализацию программы, не должно быть должников по квартплате, также учитывается год постройки дома и многое другое.

«В принципе, новая система постепенно заставляет людей просыпаться, менять своё мировоззрение. Некоторые жильцы начали понимать, что проблемы своего дома нельзя сбрасывать на кого-то ещё и отсиживаться за железными дверями квартиры. Начинает приходить понимание, что общее имущество надо содержать всем вместе, рассчитывать, на что направить общие средства дома, собираемые, в том числе и из платы за содержание жилья», — добавляет Игорь Яшин. …В других регионах уже есть примеры, когда жильцы совместно страхуют свои дома от пожаров, природных катаклизмов, террористических актов, въезда автомобилей и других бед. В Рязани жители ряда домов придумали и как пополнить общий «бюджет» — начали сдавать под размещение рекламных баннеров одну из стен дома, которая, например, хорошо просматривается с автодороги.

Выборы в миниатюре

Но согласие в товарищах находится не всегда. В Рязани неоднократно возникали конфликты даже, казалось бы, по такому простому вопросу, как выбор способа управления домом. Наиболее востребованным в городе оказался вариант с привлечением управляющих компаний. И сегодня среди них развернулась самая настоящая борьба. «Бизнес на местном уровне уже поделен. То есть практически во всех сферах определились компании-лидеры и сложились так называемые правила игры. А вот рынок обслуживания жилья относительно свободен. И здесь возникают какие-то нездоровые методы конкуренции, как будто заимствованные ещё из девяностых, — говорит Яшин, который с некоторых пор также возглавляет управляющую компанию Железнодорожного района Рязани. И ей уже пришлось столкнуться с подобными проявлениями местного рынка. «Возьмём условный пример. Я — руководитель управляющей компании. Однажды утром я захожу в свой кабинет, а здесь сидите вы, на стенах картины какие-то развесили и говорите, что теперь это ваше рабочее место, потому что жильцы так решили общим собранием. О какой нормальной работе здесь может идти речь?» — добавляет он.

Пример, к слову, взят из жизни. Несколько месяцев назад нечто похожее происходило в доме №156 по улице Гагарина, который на основании договора долгое время обслуживала как раз управляющая компания Железнодорожного района. В СМИ проходила информация, что другая организация — компания «Техрембытсервис» — некорректным способом попыталась перевести дом под своё управление. Сотрудники фирмы ходили по квартирам, предлагали подписать договоры на обслуживание, взамен обещали поставить пластиковые окна, рамы, двери. Результаты «голосования» затем оспаривались в суде, и в итоге жильцы одумались и вернулись к изначальному варианту.

«Для граждан сейчас настали сложные времена. Главное — не ошибиться с выбором. Не единичны случаи появления недобросовестных компаний, которые могут не иметь материальной базы и квалифицированного персонала. Подобные фирмы пользуются разобщённостью собственников жилья и ставят основной целью получение доступа к средствам населения по оплате за жилищно-коммунальные услуги, вводят в заблуждение людей, предлагая им неадекватные действующим тарифам объёмы и качество услуг. Поэтому прежде чем поменять компанию или заключить с ней договор, нужно запросить о ней сведения в ассоциации компаний управляющих недвижимостью,— советуют специалисты. В Рязани данная организация была создана в апреле 2009 года, и сегодня в неё входят около 30 компаний. Всю интересующую информацию об их работе можно узнать по телефону (4912) 37-29-40.

На бумаге и в жизни

Исходя из реалий современной жизни, оптимальный способ для жильцов — непосредственное управление домом, говорят эксперты. В этом случае больше вероятности обезопасить себя от нечестных действий третьих лиц. Кроме того, не придётся платить за содержание штата ТСЖ или за привлечение управляющей компании. Однако в больших многоквартирных домах такой вариант не удобен. Чем больше дом, тем больше проблем и тем больше вероятности разногласий между жильцами. Что касается ТСЖ и управляющих компаний, то современное российское законодательство буквально ставит их работу с ног на голову. Отдельной строкой можно упомянуть несовместимое с жизнью налогообложение. «В некоторых случаях до 60% собранных жильцами денег за содержание жилья может уйти на налоги, потому что процент изымается с каждого договора, — говорит один из представителей местной власти, пожелавший остаться неизвестным. — Поэтому и приходится людям искать какие-то хитрые схемы ухода от них. И в каждом регионе выстраивается своя система. В противном случае о нормальной работе можно забыть».

Законодатели признают, что применение права на практике ещё проявит целый букет различных проблем, но называют это неизбежным явлением. «Невозможно сразу, одним росчерком пера установить такие правила взаимодействия, которые были бы удобны всем, поэтому законы корректируются по прошествии времени, — говорит депутат Государственной Думы РФ Владимир Марков. — Сегодня уже выявлен ряд пробелов в законодательстве о ЖКХ. Нет, например, типового договора, который заключается между управляющей компанией и собственниками. Впрочем, к концу лета он уже должен появиться. Много нареканий на то, что до конца не ясны моменты с отчётностью: каким образом и с какой периодичностью компания должна информировать жильцов о проделанной работе и о том, куда потратила их деньги. Наблюдается дефицит квалифицированных специалистов. В связи с этим рассматривается вопрос о разработке программы обучения граждан специальностям в сфере ЖКХ. Так, в перспективе должна появиться отдельная профессия управляющего домом... Но сегодня важно другое — чтобы люди осознали произошедшие изменения и включались в общий процесс. Это единственный путь дальнейшего развития».

По мнению Маркова, Рязань по включённости в процесс реформирования далеко не на первом месте. В том же Иркутске, например, уже более 80% жилых домов присоединились к программе энергосбережения и платят за фактическое потребление. «Здесь процесс происходит медленно. Муниципальная власть должна уделять этому большее внимание», — добавляет он.

На данном этапе все спорные вопросы, возникающие в жилищной сфере, юристы советуют решать через суд. Другое дело, что всё снова упирается в законодательство, которое в России традиционно слишком уж противоречиво. «В той же Америке, например, демократия и закон ставятся превыше всего. Но тому есть исторические предпосылки — просто однажды американцы поняли, что если не будет закона — будет кольт. А Россия пережила 300 лет монголо-татарского ига, заложившего осознание необходимости возить дань в центр. Поэтому раздвоение нашего законодательства на то, что на бумаге, и то, что в жизни, имеет более глубокие корни. Система ещё долго будет приводиться в порядок. Впрочем, как свидетельствуют данные статистических опросов, россиянам свойственен оптимизм, — отмечают сотрудники рязанского юридического общества «Доктрина».