Найм-тайм

Иными словами, число потенциальных арендаторов возрастает, и это неминуемо оказывает влияние и на цены, и на уровень спроса и предложения. По мнению экспертов, к середине августа стоимость аренды квартир в Рязани в сравнении с концом весны увеличилась в среднем на 1,5-2%. Традиционно самую высокую динамику показало жилье эконом-класса. Этот сегмент за всю историю существования отечественного рынка недвижимости является наиболее рентабельным, причем как для сделок купли-продажи, так и для аренды. При этом лидерами спроса по-прежнему остаются однокомнатные квартиры и «малосемейки». В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 9-10 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 11-12, трехкомнатной – 13-15 тыс. рублей.

Как показывает анализ предложений на рынке аренды жилья, размер ежемесячного платежа зависит не столько от местоположения квартиры, сколько от ее обустроенности и общего состояния. Так, типовую 30-метровую «хрущевку» в центре Рязани можно снять и за 8 тысяч рублей в месяц. По мнению арендодателя, относительно невысокая цена объясняется скудным набором мебели и тем, что в квартире давно не проводился ремонт. Между тем в Песочне однокомнатное жилье в недавно возведенном доме предлагается в аренду уже за 11 тыс. рублей в месяц. Тем, для кого цена играет ключевую роль, можно посоветовать отправиться в совсем отдаленные микрорайоны города, например, в поселок Мирный. Здесь всего за 7 тысяч рублей в месяц предлагается однокомнатная меблированная квартира, расположенная на 2-м этаже трехэтажной «хрущевки».

Аренда для избранных
Как известно, спрос рождает предложение. Аренда жилья эконом-класса востребована преимущественно студентами, молодыми семьями и иногородними жителями, которые волей судьбы попали в наш славный город. Но в последние годы, в связи с приходом в рязанскую экономику иногороднего бизнеса, активизировался спрос на аренду квартир бизнес-класса. Рынок откликнулся рядом предложений. Так, для более требовательных к уровню комфорта арендаторов предлагается двухкомнатная квартира, расположенная в новом доме на улице Фрунзе, за 40 тыс. рублей в месяц. За такую же цену можно снять и однокомнатное жилье на улице Татарской. В целом предложений жилья бизнес-класса на рязанском рынке аренды не так уж и много, а средний ежемесячный платеж, например, за обустроенную «двушку» в микрорайоне с развитой инфраструктурой, составит 20-25 тысяч рублей. Кстати, география расположения сдаваемых в аренду квартир бизнес-класса весьма обширна – подобные предложения есть не только в Большом и Малом центре, но и в Канищево, и в районе Московского шоссе, в Горроще, Песочне.

Жилье на один день
Еще один сегмент на рынке аренды жилья – квартиры, сдаваемые посуточно. По словам экспертов, на рынке присутствуют разные виды участников (частные лица, специализированные агентства посуточной аренды квартир (сдают квартиры в субаренду), обычные агентства недвижимости). Они представляют весь спектр недвижимости – от комнат у немолодой хозяйки квартиры до фешенебельных люксов, которым могут позавидовать 4-звездочные гостиницы. Разумеется, частные квартиры более дешевы и одновременно менее надежны. Про удобства квартиры арендатор может узнать в лучшем случае со слов заинтересованного хозяина. При этом заниматься посуточной арендой в частном порядке и «профессионально» могут только те, кто в силу каких-то обстоятельств имеет 3-4 квартиры. Более простым и менее трудоемким вариантом (не нужно искать клиентов и убирать после них, встречаться с потенциальными арендаторами и т. д.) бизнеса является сдача квартиры агентству для дальнейшей субаренды.

Истоки возникновения подобного предложения уходят в 80-е годы прошлого века. Возможно, рязанцы помнят некое предприятие кооперативной формы под названием «Комфорт», которое занималось размещением командированных в Рязань служащих по комнатам и квартирам горожан. Данное предложение возникло на фоне острого дефицита гостиниц. Снять такое жилье было дороже, чем арендовать номер в гостинице. Сегодня посуточная аренда квартиры обойдется случайному гостю города в 600-1200 рублей за сутки. Цена варьируется опять-таки в зависимости от обустроенности сдаваемого жилья.

Данный вид услуг пользуется популярностью. Правда, понять истоки такой востребованности весьма затруднительно. Например, в Москве и Санкт-Петербурге посуточную аренду предпочитают семейные туристы, приехавшие на несколько дней, чтобы полюбоваться известными на весь мир достопримечательностями. Рязань пока не стала городом туристического паломничества, поэтому о характеристиках аудитории, формирующей спрос на посуточную аренду жилья, остается только догадываться. Следует отметить, что, сдавая посуточно квартиру на протяжении в среднем 10-12 дней в месяц, арендодатель получает на руки сумму, которую он мог бы гипотетически получить за месяц, если бы сдавал квартиру долгосрочно. Другими словами, данный вид бизнеса вполне рентабелен, посуточная сдача квартиры может принести владельцу в среднем в два раза больше прибыли по сравнению с долгосрочной арендой.

Для тех, кто решил арендовать квартиру, главным является вопрос: найти жилье самому или обратиться к услугам специалистов? Сколько бы риэлторские компании ни рассуждали о безопасности сделок на рынке аренды жилья, которую (безопасность) они и призваны гарантировать, каждый потенциальный арендатор предпринимает попытки самостоятельно снять интересующую его квартиру. Дело в том, что стоимость услуг агентств недвижимости по-прежнему остается высокой – от 50 до 100% от суммы ежемесячного арендного платежа. За это вознаграждение компания обещает арендодателю и арендатору быть гарантом их прав и обязанностей, обеспечить юридическую чистоту сделки. В данном случае нужно понимать, что выполнить обещанное под силу лишь тем риэлторским агентствам, которые на аренде жилья съели собаку. В противном случае деньги, потраченные на оплату посреднических услуг, могут быть просто выброшены на ветер. Ведь именно сегмент аренды славится наибольшим числом случаев мошенничества.

Что выгоднее: купить квартиру или арендовать?
Этот вопрос чаще всего задают молодые семьи, недавно вставшие на путь самостоятельной жизни. Данная тема очень популярна не только в России, но и в странах Европы. Существует много дискуссий и споров о том, что же лучше – иметь свое жилье, но нести издержки на его покупку и содержание, или арендовать жилье и менять его как перчатки по мере роста доходов или в случае форс-мажора. В Европе и США, когда сравнивают стоимость аренды или покупки жилья, используют «правило 10». Считается, что сумма аренды за десять лет должна быть эквивалентна стоимости покупки жилья. Соответственно, если сумма аренды больше цены покупки, то стоит покупать жилье, а не арендовать. Так, десятилетняя аренда однокомнатной квартиры улучшенной планировки общей площадью 31-34 квадратных метра обойдется рязанцам в 1 миллион 200 тысяч рублей (на основе цены предложения «однушки» на улице Пушкина). Покупка аналогичного жилья «выльется» в 1,3-1,6 миллиона рублей. Вывод очевиден.

Будет ли доходный дом доходным?
Необходимо отметить, что аренда квартиры по-прежнему является для рязанцев дорогим удовольствием. Если взять в расчет данные горадминистрации о среднемесячной заработной плате горожан, которая в мае равнялась 19,4 тыс. рублей, то очевидно, что за найм жилья придется отдавать более половины дохода. Возможно, ситуацию могло бы изменить строительство доходных домов. Разговоры об этом ведутся давно на разных уровнях, как во властных структурах, так и в среде риэлторского бизнеса. Данный вопрос актуален не только для Рязани, но для России в целом. Однако пока доходные дома являются единичными в масштабах страны и рассчитаны не на широкий круг потенциальных арендаторов, а лишь на наиболее обеспеченную прослойку россиян. До революции в нашем городе, как, впрочем, и по всей России, уже были доходные дома. Получается, что сегодня обсуждается возврат к уже известной системе решения социального вопроса по обеспечению жильем всех нуждающихся. Эксперты считают, что перспектива у доходных домов в Рязани, конечно, существует, но только в далеком будущем. На это есть ряд причин.

По мнению рязанских застройщиков, строить и содержать доходные дома должно либо государство, либо частные инвесторы, но при значительной финансовой поддержке государства. Тем самым могут быть обеспечены ежемесячные денежные поступления в бюджет, поскольку в настоящее время налога с физлиц, занимающихся сдачей жилья в аренду, государство практически не получает. Естественно, арендная плата за жилье в таких домах должна быть несколько ниже рыночной. Почему же таких домов до сих пор практически нет? Например, правительство Москвы еще в начале 2000-х годов приняло постановление о возведении доходных домов. Однако конкретные действия по строительству были предприняты лишь недавно. Все дело в том, что на общероссийском законодательном уровне в данном вопросе существует большой пробел. Даже само понятие «доходный дом» нигде не фигурирует – ни в жилищном законодательстве, ни в других документах. Возможно, дело сдвинется с мертвой точки только тогда, когда будет принят соответствующий федеральный закон, который начнет реализовываться на региональных уровнях.

Если говорить о строительстве подобных домов коммерческими структурами, то они в настоящее время и так не могут вернуть те деньги, которые уже вложили в строительство жилья. К тому же для застройщиков заниматься возведением доходных домов крайне невыгодно, так как подобный дом окупится не раньше, чем через двадцать лет. Если же сдавать жилье в новостройках, то это не будет доходный дом в обычном понимании. Тем более, как только у застройщика появится возможность продать такое жилье, он сразу же это сделает – ведь коммерческие компании ориентированы в первую очередь на извлечение прибыли, а не на решение социальных вопросов.

Между тем по планам Минрегионразвития РФ не менее 20% жилья, которое будет строиться в России в 2020 году, должно сдаваться внаем. Наем может быть как коммерческим, так и социальным, в зависимости от условий, созданных муниципалитетами. Уже сейчас в некоторых регионах России существуют проекты доходных домов, где все квартиры планируется сдавать в аренду. Пока строительство ведется точечно и бессистемно, можно сказать, в качестве эксперимента. Правда, сейчас Министерство регионального развития РФ разрабатывает специальную программу, предусматривающую выделение земельных участков под застройку на льготных условиях. Предполагается, что при стоимости аренды в 8-10 тыс. руб. в месяц такие дома будут окупаться за 6-8 лет. Конечно, в расчет берутся усредненные для большинства российских регионов цифры. При этом подразумевается, что в первую очередь такие квартиры должны предлагаться нуждающимся в жилье – госслужащим, очередникам.


Пётр Топеха, директор строительной компании ООО «Гелиос»
– Возможно, доходные дома могли бы упорядочить рынок аренды квартир и решить вопрос обеспечения россиян социальным жильем. Но строить их, на мой взгляд, должно государство, а не частные компании. Дело в том, что возведение доходных домов в настоящий момент не вполне оправданно с экономической точки зрения. Расходы значительно превышают возможный доход – ведь квартиры в домах, рассчитанных только на аренду, должны иметь более низкую арендную плату, чем ту, которую предлагает рынок в целом. Еще нужно иметь в виду, что в настоящий момент рязанский рынок аренды жилья насыщен, предложений и так очень много. Кроме того, окупаемость подобных проектов растянута на десятилетия, а в нашей неуравновешенной экономике частный бизнес не может себе позволить такую неопределенность. Но основным фактором, тормозящим процесс активного создания доходных домов в нашей стране, все-таки является отсутствие законодательной базы. Ведь построить мало, такой дом нужно еще и содержать, управлять им. А это уже отдельный бизнес. Не помешало бы и принятие на государственном уровне программы поддержки строительства доходных домов. Очевидно, что без помощи государства, без его гарантий сдвинуть процесс с мертвой точки точно не удастся.

Степан Черемин, директор агентства недвижимости «Гильдия»
– Рынок аренды жилья в Рязани достаточно стабильный, в настоящее время мы наблюдаем устойчивый спрос и широкий спектр предложений. Конечно, наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры. Сейчас наблюдается активизация спроса на недорогое жилье для студентов, поэтому можно ожидать определенного сезонного подъема цен. Но в течение лета, по нашим данным, цены оставались на одном уровне. Хочу отметить, что потенциальные арендаторы все чаще обращаются в организации, которые специализируются на аренде жилья. Особенно эта услуга предпочтительна для иногородних жителей, которые не рискуют пуститься в свободное плавание. Ведь случаи мошенничества на рязанском рынке аренды по-прежнему есть. В последние годы все чаще в качестве арендаторов выступают юридические лица, которые снимают жилье для приглашенных иногородних специалистов или собственных сотрудников, вынужденных длительное время проживать в нашем регионе (речь идет о столичных и транснациональных компаниях). Как правило, в этом случае требуются комфортабельные современные двух- и трехкомнатные квартиры. Нередко жилье арендуется для целых бригад. Правда, владельцы квартир предпочитают сдавать их стабильным семьям, но бывают отказы, когда жилье арендуется для мужчин.

Михаил Сазонов, руководитель АНО «Центр независимой потребительской экспертизы»
– В настоящее время в нашей стране создана вся необходимая нормативная база, которая позволяет рынку аренды жилья быть цивилизованным и безрисковым. Но пока этого не происходит. Если цены на аренду жилья рынок сумел отрегулировать самостоятельно, то стабильности в соблюдении прав арендаторов и арендодателей пока нет. Основные причины такого положения вещей заключаются в том, что ни владельцы квартир, ни квартиросъемщики в большинстве случаев не готовы законным образом оформлять сделки. С дохода от сдачи жилья в аренду нужно платить налоги. Арендаторы, со своей стороны, надеются на удачу и не утруждают себя внимательным изучением предлагаемых им документов. Самые распространенные ошибки, как и прежде, – это заключение договора на оказание информационных услуг и невнимательное отношение к тому, кто является собственником сдаваемой квартиры. В первом случае, заплатив за информацию и не получив ожидаемого результата, люди просто теряют деньги. Как правило, информационные договоры безупречны с юридической точки зрения и не дают права получить достоверную информацию. Во втором случае арендаторы могут столкнуться с субарендой, и настоящий собственник квартиры имеет полное право выселить их и не возвращать отданных за жилье денег.