Поделиться:
Квартирный антиквариат
Парадокс растущего рынка – все квартиры нарасхват, цены растут и на качественный товар, и на менее привлекательное жильё. Так было, например, в 2008 году: квартиры всех типов и характеристик подорожали одинаково – на 15-20%, а объекты старого фонда и того больше – на 37,3%!
И оказалось, что в январе 2009 года, когда кризис ещё не внёс существенных коррективов в цены на недвижимость, квартиры старого фонда стоили в среднем 42,1 тысячи рублей за квадратный метр, квартиры советской постройки («сталинки», «хрущёвки», «брежневки») – 45-46 тыс. тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, в это время квартиры улучшенной планировки предлагались за 44,2 тысячи, квартиры экономкласса в строящихся домах – за 35,4 тысячи, новостройки бизнес-класса – за 41,8 тысячи рублей за квадратный метр. Если принимать во внимание потребительские качества объектов, возведённых 35-70 лет и 1-30 лет назад, то такое соотношение стоимости было не совсем оправданным.
Однако 2009 год расставил всё по своим местам, и цены на квартиры в домах, построенных до конца семидесятых годов, снизились на 22-25%. Тот факт, что жильё старой постройки потеряло в весе, с одной стороны, конечно, обусловлено кризисом, с другой – говорит о снижении спроса потенциальных покупателей. На сегодняшний день квартиры старого фонда стоят в среднем 25,6 тысячи рублей за квадратный метр, «хрущёвки» из кирпича в среднем на 3 тысячи рублей дороже, чем блочные (34,4 тысячи и 31,7 тысячи соответственно), «брежневки» – 35,1 тысячи рублей за квадратный метр. Только в Малом центре стоимость этих квартир в среднем достигает 40 тысяч рублей, в Большом центре и Горроще – 35-36 тысяч, в остальных – не более 34 тысяч рублей за квадратный метр.
Изначально покупатель вряд ли будет искать квартиру в домах относительно старой постройки, даже несмотря на её низкую стоимость. Средняя стоимость 1-комнатной «хрущёвки» или «брежневки» – 1,2 миллиона рублей, 2-комнатной – 1,4-1,5 миллиона, 3-комнатной – 1,7-2 миллиона рублей. Заметим, что сегодня на рынке, конечно, представлены и 1-комнатные новостройки от 870 тысяч рублей, 2-комнатные – от 1,2 миллиона, 3-комнатные – от 2 миллионов рублей, тем не менее, средние цены на первичном рынке всё же выше по сравнению со стоимостью жилья в типовых домах советской эпохи.
Пожалуй, единственное и главное преимущество квартир старой постройки перед возводимыми сегодня объектами и заключается в относительно невысокой цене. Ведь в период экономических трудностей и малого объёма ипотечного кредитования главную роль играет стоимость объекта. Поэтому «хрущёвки» и «брежневки» всё-таки пользуются спросом и находят своего покупателя. Плюс при дешевизне на фоне других домов, большая часть этих квартир расположена в районах с развитой инфраструктурой – центр, Горроща, Московский, Приокский.
Говорить о системном росте цен в этих сегментах и увеличении спроса в ближайшее время не совсем корректно, для этого мало предпосылок: большинству подобных домов более 35 лет, средний износ составляет 40%, среди недостатков – небольшие площади жилых комнат и кухонь. При этом не секрет, что эксплуатационные характеристики большинства панельных и блочных домов рассчитаны на 50-70 лет и для временного решения жилищных проблем населения. Затем их планировали сносить либо реконструировать. Однако в отличии от столичного региона, в Рязани нет достаточных средств для сноса морально устаревших, не отвечающих современным нормам проживания «хрущёвок» и некоторых «брежневок».
В этом отношении в более выгодном положении оказались дома старого фонда и «сталинки»: в регионе действует программа по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Ещё один вариант, который может повлиять на оживление спроса на квартиры старой постройки – реконструкция здания (проведение капитального ремонта, надстройка мансард, установка лифтов, замена коммуникаций и проч.), однако при проведении этих работ планировки квартир останутся прежними.
Однако 2009 год расставил всё по своим местам, и цены на квартиры в домах, построенных до конца семидесятых годов, снизились на 22-25%. Тот факт, что жильё старой постройки потеряло в весе, с одной стороны, конечно, обусловлено кризисом, с другой – говорит о снижении спроса потенциальных покупателей. На сегодняшний день квартиры старого фонда стоят в среднем 25,6 тысячи рублей за квадратный метр, «хрущёвки» из кирпича в среднем на 3 тысячи рублей дороже, чем блочные (34,4 тысячи и 31,7 тысячи соответственно), «брежневки» – 35,1 тысячи рублей за квадратный метр. Только в Малом центре стоимость этих квартир в среднем достигает 40 тысяч рублей, в Большом центре и Горроще – 35-36 тысяч, в остальных – не более 34 тысяч рублей за квадратный метр.
Изначально покупатель вряд ли будет искать квартиру в домах относительно старой постройки, даже несмотря на её низкую стоимость. Средняя стоимость 1-комнатной «хрущёвки» или «брежневки» – 1,2 миллиона рублей, 2-комнатной – 1,4-1,5 миллиона, 3-комнатной – 1,7-2 миллиона рублей. Заметим, что сегодня на рынке, конечно, представлены и 1-комнатные новостройки от 870 тысяч рублей, 2-комнатные – от 1,2 миллиона, 3-комнатные – от 2 миллионов рублей, тем не менее, средние цены на первичном рынке всё же выше по сравнению со стоимостью жилья в типовых домах советской эпохи.
Пожалуй, единственное и главное преимущество квартир старой постройки перед возводимыми сегодня объектами и заключается в относительно невысокой цене. Ведь в период экономических трудностей и малого объёма ипотечного кредитования главную роль играет стоимость объекта. Поэтому «хрущёвки» и «брежневки» всё-таки пользуются спросом и находят своего покупателя. Плюс при дешевизне на фоне других домов, большая часть этих квартир расположена в районах с развитой инфраструктурой – центр, Горроща, Московский, Приокский.
Говорить о системном росте цен в этих сегментах и увеличении спроса в ближайшее время не совсем корректно, для этого мало предпосылок: большинству подобных домов более 35 лет, средний износ составляет 40%, среди недостатков – небольшие площади жилых комнат и кухонь. При этом не секрет, что эксплуатационные характеристики большинства панельных и блочных домов рассчитаны на 50-70 лет и для временного решения жилищных проблем населения. Затем их планировали сносить либо реконструировать. Однако в отличии от столичного региона, в Рязани нет достаточных средств для сноса морально устаревших, не отвечающих современным нормам проживания «хрущёвок» и некоторых «брежневок».
В этом отношении в более выгодном положении оказались дома старого фонда и «сталинки»: в регионе действует программа по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Ещё один вариант, который может повлиять на оживление спроса на квартиры старой постройки – реконструкция здания (проведение капитального ремонта, надстройка мансард, установка лифтов, замена коммуникаций и проч.), однако при проведении этих работ планировки квартир останутся прежними.
Маргарита Савина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости
Метки: аварийный фонд
26.10.2021
Рязань вошла в тройку городов — лидеров по росту цен на квартиры на вторичном рынке. Некоторые категории жилья дорожают стремительно, и на изменение ситуации в ближайшем будущем рассчитывать не приходится.
10.06.2021
Выделен дополнительный лимит, и СберБанк снова принимает к рассмотрению заявки по программе «Сельская ипотека» под 2,7% годовых на весь срок кредитования. Процедура ничем не отличается от обычной ипотеки.
24.07.2020
Современная новостройка — это уже не просто квадратные метры жилой недвижимости. В своих проектах застройщики воплощают определённый образ и качество жизни, касается это и благоустройства детских игровых комплексов.
24.07.2019
Кэшбэк — как часто мы это слышим! Функция Cash back (кэшбэк) давно применяется кредитными организациями и торговыми предприятиями.