Коммерческие метры

Насколько мировые тенденции сопоставимы с региональной ситуацией в РФ — с этим вопросом мы обратились к представителям рязанских риэлторских и строительных компаний. По мнению коммерческого директора Центрального агентства недвижимости Александра Горюнова, докризисные взаимосвязи мировых и региональных рынков коммерческой недвижимости условно можно было охарактеризовать таким образом: мировые инвесторы проявляли высокий интерес к коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, крупные федеральные — к городам-миллионникам, последние «шли» в более мелкие города.

— На сегодняшний день на примере рязанского региона мы можем говорить о следующих тенденциях, — объясняет Александр Горюнов. — В сегменте производственной и складской недвижимости наблюдается вялотекущий спрос. Речь идёт, в первую очередь, о покупке. Сделки носят штучный характер. Если и есть спрос со стороны инвесторов международного уровня, то это, как правило, долгосрочные инвестиции, подкреплённые договорными отношениями на уровне правительства области. Спрос на торгово-офисную недвижимость в большей степени проявляют федеральные игроки, представляющие интерес страхового, банковского бизнеса. Но и здесь сделки единичны.

Небольшое количество сделок купли-продажи осуществляется и на внутреннем региональном рынке — можно говорить о незначительной активизации спроса на квартиры, переводимые в нежилой фонд и объекты площадью до 100 квадратных метров. А вот в секторе аренды торгово-офисных помещений наметился определённый рост. Об этом свидетельствует и изменение арендных ставок: если в период кризиса они снизились на 30-40%, то за последние несколько месяцев они выросли на 10-15% от уровня падения. Торговые помещения в 20-30 квадратных метров, а также расположенные на первой линии объекты коммерческого назначения площадью от 100 до 200 квадратных метров пользуются повышенной популярностью. К сожалению, на рязанском рынке данного формата объектов практически не осталось. Эксперт также полагает, что активизацию в секторе аренды можно расценивать как первый шаг в направлении возрождения и сектора купли-продажи коммерческой недвижимости.

— Можно предположить, что при благоприятных макроэкономических условиях с начала осени спрос на торгово-офисную недвижимость возрастёт, — прогнозирует коммерческий директор Центрального агентства недвижимости.

Между тем, руководитель ООО «Фонд строительных инвестиций» Сергей Ореханов считает, что в последние месяцы наблюдался повышенный внешний интерес как к землям коммерческого назначения, так и к коммерческой недвижимости Рязанской области в целом.

— Были крупные заказы на покупку зданий и помещений, предназначенных для гостиничного бизнеса, под call-центры, под производства, — отмечает он. — Но эти заказы «пришли» из других регионов. Если говорить о внутреннем спросе, то, на мой взгляд, ситуация в Рязани остаётся без заметных изменений. Конечно, в сравнении с безусловно провальными периодами прошлого года есть определённые улучшения. Но об устойчивой тенденции к росту спроса на аренду или покупку коммерческой недвижимости пока говорить не приходится. В целом в Рязани арендные ставки на торговую и офисную недвижимость остались на кризисном уровне. Возможно, причиной ценовой стагнации является и то, что до 2009 года они были искусственно завышены.

Ещё одной причиной, сдерживающей региональный рынок коммерческой недвижимости, по словам Сергея Ореханова, является повысившаяся с начала года кадастровая стоимость земли.

— С действующими сегодня кадастровыми ставками мы можем потерять даже тех собственников и арендаторов, которых имеем, — сетует эксперт.

Мнение Григория Глинина, директора агентства недвижимости «Армада», созвучно пониманию ситуации коллегами по цеху:

— Говорить о каком-либо подъёме на региональном рынке коммерческой недвижимости пока не приходится. Но спрос со стороны федеральных покупателей и арендаторов есть, и весьма устойчивый. Обращений всё больше и больше.

— Результаты анализа ситуации на рынке коммерческой недвижимости за последний год (с июля 2009 года по конец июня 2010 года) не дают оснований констатировать существенное оживление или резкий рост активности в этом сегменте рынка недвижимости, — замечает, в свою очередь, генеральный директор ЗАО «Группа компаний «Единство» Евгений Коковин. — Количество сделок (продаж) по нежилым объектам из месяца в месяц остаётся стабильным, не демонстрируя резких отклонений ни в одну сторону. Говоря об аренде, также не представляется возможным утверждать, что ситуация изменилась кардинальным образом: в большинстве случаев предложения все ещё существенно превышают спрос. При этом большей популярностью у арендаторов пользуются помещения небольшой площади (до 100 квадратных метров).

Если представители риэлторского и строительного бизнеса наблюдают происходящее на рынке коммерческой недвижимости изнутри, то Маргарита Савина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, оперирует статистическими данными.

— На сегодняшний день в Рязани средняя цена на торгово-офисные помещения составляет 44 тысячи рублей за квадратный метр в сегменте продажи и 470 рублей — в сегменте аренды. За последние полгода стоимостные показатели несколько снизились. В конце прошлого — начале этого года торговые и офисные помещения выставлялись на продажу за 50-52 тысячи рублей, предлагались в аренду за 470-480 рублей за квадрат, — констатирует аналитик.

По информации Маргариты Савиной, в начале июня на рынке коммерческой недвижимости наблюдалось некоторое оживление, появились новые вакантные бизнес-площади:

— Похоже, что, зная о затишье во всех сегментах рынка недвижимости в летний период, собственники помещений хотели срочно реализовать свои объекты. Однако рынок (спрос) всё ещё не вернулся на прежний уровень. И даже появляющиеся торгово-офисные центры отличного качества не заполнены арендаторами. Говорить о какой-то активизации рановато. Рынок жилой недвижимости медленно пытается прийти в себя, в сфере коммерческой недвижимости эти тенденции, скорее всего, обозначатся позже.

Константин Покровский