Жертвоприношение

Спустя три года ситуация на строительной площадке на пересечении улиц Шевченко и Весенняя только усугубилась. Недостроенное здание ветшает и потихоньку разрушается под действием природных осадков — отсутствие кровли не лучшим образом сказывается на возведённой «коробке». Стройка фактически заброшена, остатки материалов потихоньку разворовываются. В общем-то, ничего особенного — в Рязани не так уж мало брошенных на полпути объектов. Если бы не одно «но»: все квартиры в предполагаемом жилом доме были удачно распроданы. В 2006 году (за последнее десятилетие этот год был рекордно активным для рынка новостроек) будущие дольщики, поддавшись агитации СМИ и поверив, что в стране наконец-то заработала ипотека, появились конкурентоспособные застройщики и надёжные банки, не стали медлить с решением собственных жилищных вопросов. Многие продали имеющуюся недвижимость, добрали недостающую сумму с помощью кредитов и вложили все средства в строительство новой квартиры, которое должно было закончиться совсем скоро — не далее чем через полтора года. Вскоре выяснилось, что решение было поспешным, но вернуть деньги, равно как получить обещанную квартиру, до сих пор никому из участников долевого строительства дома на улице Шевченко не удалось.

На момент остановки строительства 251 квартира была продана. Из них 170 выкуплено физическими лицами. Оставшийся объём квартир подконтролен самарскому Автовазбанку, непосредственно участвовавшему в инвестировании проекта. Это более, чем 100%. Дело в том, что по имеющемуся проекту жилого дома квартир должно было быть 249. Однако застройщик самовольно принял решение добавить ещё пару квартир, чтобы скрасить «неровности» архитектурного решения, возникшие в результате естественного рельефа строительной площадки. Кстати, этот шаг теперь прибавил хлопот пострадавшим покупателям — чтобы достроить дом, нужно вносить изменения в проект. Доработка проекта и необходимые согласования не только займут время, но и потребуют дополнительных денежных средств в размере 5 миллионов рублей. Казалось бы, при таком уровне реализации, к тому же по коммерческим ценам, говорить о недостаточности средств для завершения работ, по меньшей мере, смешно. Однако смеяться не приходится — обстоятельства дела сложились таким образом, что шансов вернуть деньги, а тем более получить обещанные квадратные метры, у дольщиков очень мало. Как это ни парадоксально, но согласно действующему законодательству в случившемся нет виновных.

Права участников долевого строительства призваны защищать сразу несколько документов — Федеральный закон №214, Гражданский кодекс и закон «О защите прав потребителей». Что касается 214-го закона, который был принят как раз с целью оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков, то все документы на строительство жилого дома по улице Шевченко, по странному стечению обстоятельств, были оформлены 31 марта 2005 года, то есть за день до его вступления в силу. Поэтому помочь сегодняшним дольщикам ООО «Кайман» этот закон не может. Документы, на основании которых компания «Кайман» вела строительство, оформлены в соответствии с действующим законодательством. Это подтверждает не только проведённая впоследствии аудиторская проверка, но и многочисленные факты выдачи ипотечных кредитов дольщикам. Известно, что прежде чем принять решение о предоставлении долгосрочного займа, тем более на строящееся жильё, банк тщательно изучает не только платёжеспособность заёмщика, но и все документы застройщика.

Учитывая то, что некоторые дольщики получили займ в таком серьёзном кредитном учреждении, как Внешторгбанк, где документы проверяются с особым пристрастием, говорить о каких-либо нарушениях при получении застройщиком всех разрешений не приходится. Правда, аудиторская проверка компании нашла определённые несоответствия в ведении бухгалтерии и внутреннего учёта. Но они настолько обыденны и незначительны, что не дают ответа на вопрос «куда делись деньги?». По мнению дольщиков, главным для них сейчас является не этот вопрос. «Что делать?» — вот что занимает умы почти двухсот человек. Чиновники отвечают так: создавайте товарищество собственников жилья, собирайте дополнительные деньги и достраивайте дом самостоятельно. Понятно, что этот вариант не только не устраивает людей, уже оплативших стоимость квартир, но и не является возможным — ведь среди дольщиков немало таких, которые вынуждены расплачиваться за ипотечный кредит и арендовать жильё.

Фактов мошеннической деятельности предприятия, в частности, его директора Леонида Плахоты, на сегодняшний день нет. У мошенничества есть определённые законом признаки, главный из которых — хищение имущества или присвоение прав на имущества путём обмана, введения в заблуждение и т. д. Документы, свидетельствующие о присвоении Плахотой чужого имущества, отсутствуют. Всё, в чём сегодня можно обвинить первое лицо компании-застройщика, — это неэффективная коммерческая деятельность. Заключённые между дольщиками и ООО «Кайман» договоры — обычные хозяйственные, невыполнение обязательств по которым не является чем-то из ряда вон выходящим. Директор этого общества оказался плохим хозяйственником и не смог выполнить взятых на себя обязательств. С точки зрения закона он просто «лузер», и принудить его к каким-то ответным действиям нельзя.

Гражданский кодекс гласит, что лицо, уплатившее цену товара надлежащим образом, имеет право требовать товар, за который он заплатил. В законе о защите прав потребителей трактовка прав покупателей аналогична. Дольщики поступили именно так: заключили договор и согласно требованиям этого документа оплатили покупку в положенные сроки и должном объёме. При этом абсолютное большинство участников строительства рассчитались с ООО «Кайман» полностью. Только требовать теперь, можно сказать, не с кого. 7 сентября в судебном порядке должен был рассматриваться вопрос о признании ООО «Кайман» банкротом. Пока этого не случилось — заседание суда отложено на месяц. Надо сказать, что банкротство застройщика отнюдь не облегчает положение купивших у него квартиры. В случае объявления ООО «Кайман» банкротом дольщики автоматически лишаются ответчика. Кто в этом случае будет завершать строительство дома, никому не понятно. Кроме того, земельный участок, на котором расположен недострой, находится у ООО «Кайман» в аренде с обязательствами ежегодной платы, равной 750 тысячам рублей, и образовавшимся в результате неуплаты аренды долгом в 4 миллиона рублей.

Собственник участка — муниципальное образование город Рязань — при признании компании банкротом вынужден будет выставить площадку на торги. Даже если её удастся реализовать, что ждать дольщикам от нового арендатора или владельца, также не известно. Никто не может помешать ему снести неудобный дом. Недостроенное здание находится на балансе ООО «Кайман». В случае признания общества банкротом его имущество, в том числе и 15 этажей незавершённого дома, будет выставлено на торги. Несмотря на то, что все дольщики к настоящему моменту в судебном порядке подтвердили свои права на долю в объекте незавершённого строительства, формально этого объекта не существует. Дом на улице Шевченко не зарегистрирован как объект незавершённого строительства. Чтобы это сделать, опять-таки кто-то должен реализовать соответствующую процедуру, которая стоит не один миллион рублей. Например, необходим обмер здания службами Ростехинвентаризации. Общая площадь объекта — порядка 20 тысяч квадратных метров. В доме нет лестничных пролётов. Даже физически выполнить эту работу очень трудно. Да и платить за этот «банкет» желающих нет. Соответственно, на сегодняшний момент потребовать свою долю покупатели квартир в доме на улице Шевченко фактически не могут, и недостроенное здание также будет продано. При продаже недостроя на торгах купившие у «Каймана» воздух не смогут претендовать даже на преимущественное удовлетворение своих требований. Дело в том, что согласно закону о банкротстве в первую очередь удовлетворяются денежные требования. То есть средства, вырученные от продажи остатков имущества компании-банкрота, пойдут на уплату банковских обязательств, налогов и приобретённых строительных материалов.

Требования дольщиков в данном случае определяются как физические, ведь на основании заключённых с «Кайманом» договоров компания должна им не средства, а квартиры. В общем, замкнутый круг, разорвать который пока никто не горит желанием. Кроме разве что дольщиков. Но для этого им нужны деньги, фактически в таком же объёме, который уже вложен в дом на Шевченко. Ситуация вокруг строительной компании «Кайман» в очередной раз показывает несовершенство отечественного законодательства. Если проанализировать события, произошедшие в России за последнее время, невольно складывается впечатление, что наши законы (или законодатели?) работают по принципу языческих богов — им нужны жертвы. Сгорели деревни и леса, погибли люди — решили доработать Лесной кодекс. Может быть, и дольщикам будущего банкрота ООО «Кайман» стоит направить свои действия по этому пути?


Алексей Мохин, предприниматель
— Насколько мне известно, случившееся с покупателями жилья у «Каймана», — случай не беспрецедентный. В сети даже появился общероссийский сайт под названием «Однодольщики». Судя по размещённой там информации, наши законы действительно никого не могут защитить. Например, дольщики обанкротившейся петербургской строительной компании, взявшейся за достройку их домов, недавно подали коллективную жалобу президенту, премьер-министру и своему губернатору. Застройщик был признан банкротом в прошлом году, недостроив при этом ряд жилых комплексов, где квартиры были уже оплачены гражданами. Объекты передали другим компаниям на завершение. Однако, как сообщают дольщики, за полтора года на объекте ничего не изменилось

Алина Рубина, руководитель
— Закон может защитить только того, кто сумеет его правильно использовать куда повернул, туда и вышло. Надо быть очень изощрённым специалистом в юриспруденции, чтобы оградить себя от нежелательных последствий в подобных ситуациях. Даже тогда, когда покупаешь обычный товар уверенности, что в случае брака тебе вернут деньги или заменят товар. Ведь брак нужно доказать, пройти экспертизу, заплатить за неё, потом бегать по приставам и ждать, когда же они «выдернут» у негодяя твой долг. А ждать быстрого решения многомиллионного вопроса просто глупо.

Наталья Гуторова, преподаватель
— В то, что российское законодательство способно защитить права граждан, я не верю. Возможно, причиной тому — сложившиеся стереотипы. Я понимаю, что такое отношение россиян к законам — особенность нашего менталитета. С другой стороны причина их неисполнения на практике кроется в представителях власти, то есть в чиновниках.

Василий Простаков, юрист
— Законодательство у нас и вправду странное. Такое ощущение, что один закон даёт, а другой действует прямо противоположно. То, что слова чиновников никогда не совпадают с законами и действительностью, никого уже не удивляет. Я вообще ни на кого, кроме себя и близких, не надеюсь. А с «Кайманом», насколько мне известно, дело вообще запутанное. Там кто-то просто изъял средства, и этот кто-то, видимо, очень серьёзный человек, раз до сих пор ничего не слышно о каких-либо расследованиях на сей счёт. Думаю, у дольщиков мало шансов вернуть своё.

Василий Артёмов, администратор
— В «Братиславском» была такая же проблема — ведь нашли же выход! Значит, и для «каймановцев» он должен быть. Главное, было бы желание у чиновников решить эту задачу. И дело не в законах — в их значение никто давно не верит. Всё упирается в конкретных людей. Нужно найти правильный рычаг.