Мнение

Андрей Жильцов


Быть или не быть ИП

16.10.2019
По «сводкам с полей», открыт осенний налоговый сезон охоты на физических лиц, не декларирующих доходы от сдачи в аренду имущества. По этому поводу я решил актуализировать основные варианты таких отношений с их плюсами и минусами.



Первый вариант. Владелец недвижимости как физлицо сдаёт в аренду коммерческую недвижимость.
Это, можно сказать, историческое наследие: арендатор удерживает НДФЛ, отчитывается как налоговый агент и всё. Сам собственник живёт себе спокойно, без регистрации в качестве ИП.

Плюсы. Никакой отчётности, никаких дополнительных предпринимательских платежей в Пенсионный фонд. Надежда на то, что при продаже можно будет воспользоваться давностью владения и не декларировать доход от продажи.

Минусы. Огромный риск со стороны налоговой переклассифицировать такую деятельность как предпринимательскую без соответствующей регистрации. Так как НДФЛ всё равно уже уплачен, налоговая будет бороться за НДС. Но доначисление НДС возможно только, когда сумма дохода за каждые три последовательных месяца будет больше 2 миллионов рублей. Иначе можно отбиться и взять «задним числом» освобождение от НДС по 145 статье НК РФ. Это работает, мы так неоднократно делали. В общем, если сумма аренды больше этого порога, то вы однозначно «хороший клиент» налоговой и с вами есть смысл «работать».

Ещё минус в 13-процентной ставке, которая выше 6 процентов по доходной упрощёнке и, возможно, стоимости патента по сдаче имущества в аренду.

Второй вариант. Владелец недвижимости зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
Плюсы. Безопасный вариант, с налоговой точки зрения, сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Возможность снизить налоговые платежи, используя упрощёнку или ПСН. Возможность взять освобождение от налога на имущество, если помещение не попало в местные перечни имущества, облагаемого по кадастровой стоимости.

Минусы. Пенсионные платежи, бессмысленные и беспощадные, правда, их можно зачесть в налог по упрощёнке. Декларирование и отслеживание сроков уплаты налога. Необходимость ККТ при приёме наличных. Расходы на ведение расчётного счёта. При последующей продаже в статусе ИП — исчисление налога исходя из применяемой системы налогообложения, но это можно обернуть и в плюс. Доступ налоговой ко всем вашим счетам, включая и банковские карты и возможность их блокировки.

Третий вариант. Фактически сдаёте в аренду недвижимость, но «официально» арендной платы не получаете.
Плюсы. Все моё и без налогов. Нет ненужных движений по отчётности и т. д. и т. п. Ощущения налоговой невидимки.

Минусы. Незаконный способ ведения деятельности. Возможные правовые риски взаимоотношения с арендаторами. «Охота» на вас со стороны налоговой, в том числе направление запросов в адрес организаций, которые, по данным налоговой, фактически эксплуатируют вашу недвижимость. Вот пример одного из таких запросов.

ЗАПРОС

о представлении информации (сведений).

Межрайонная инспекция ФНС России № ** по *** области, на основании ст. 31, 93.1 части первой Налогового кодекса РФ, с целью привлечения налогоплательщиков к декларированию доходов, просит представить в пятидневный срок со дня получения настоящего запроса, информацию о сумме полученного дохода в связи со сдачей в аренду имущества за период 2016-2018 гг. и копии подтверждающих документов, по следующим лицам:


Неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей влечет ответственность граждан и должностных лиц, предусмотренную частью 1 статьи 19.4 КоАП.

Четвёртый вариант. Безвозмездно сдаёте в аренду недвижимость по договору ссуды, как физлицо.
Плюсы. Отношения узаконены, есть договор, а налогов нет. Если таким договором прикрыта неофициальная аренда, то см. третий вариант. Никакой отчётности, никаких лишних движений. Можно потом реализовать имущество со всеми преференциями, доступными физлицам.

Минусы. Подозрения со стороны налоговой, что вы прикрываете таким договором арендные отношения. Доначисления арендатору налогов с внереализационного дохода, рассчитанного исходя из рыночных ставок арендной платы. Это само по себе убивает нормальное использование этого варианта.

Собственно, на этом всё. Удачи вам, дорогие друзья и уважаемые коллеги!



Метки: СБК «Профит», Андрей Жильцов, налоги



Поиск

04.04.2020 14:53
В Рязанской области продлили ограничительные меры по коронавирусу до 30 апреля

04.04.2020 12:04
В Рязани территорию перед Дворцом торжеств благоустроят за 7,9 миллиона рублей

04.04.2020 11:22
В Рязанской области количество заболевших коронавирусом выросло до 12 человек

04.04.2020 10:42
На благоустройство Севастопольской аллеи в Рязани выделено 4,2 миллиона рублей

04.04.2020 09:01
В Рязани подтверждены 6 случаев заболевания коронавирусом

03.04.2020 16:56
ГК «Стройпромсервис» объявила «стоп» росту цен

03.04.2020 14:36
Вячеслав Бутусов даст онлайн-концерт на платформе МТС

03.04.2020 13:55
Сбербанк: Режим работы отделений в Рязани и Рязанской области 4 и 5 апреля

03.04.2020 12:57
Рязанцам рассказали о новых мерах поддержки семей в связи с коронавирусом

03.04.2020 12:14
Ростелеком: Видеосервис Wink представляет онлайн-концерт группы «Ария»

03.04.2020 12:02
Сбербанк: Предпринимателям расскажут, как удержать бизнес на плаву во время шторма

03.04.2020 11:04
В Рязанском регионе обнаружено ещё два случая заражения коронавирусом

03.04.2020 09:16
В Рязанской области стартовал региональный этап федеральной акции «Надёжный партнёр»

02.04.2020 16:28
Жители Рязанской области могут получить бесплатный доступ к онлайн-консультациям с врачами

02.04.2020 15:10
В Рязанской области на нефтепродуктоводе поймали «врезчика»

02.04.2020 14:33
Сбербанк: Запущен бесплатный сервис для быстрого поиска работы

02.04.2020 13:13
В Рязани возобновляют дезинфекцию улиц

02.04.2020 12:23
Рязанские детские сады с 4 апреля работать не будут

02.04.2020 12:01
Ростелеком: Более миллиона пользователей выбрали Wink в Центральном федеральном округе

02.04.2020 11:56
Рязанские лаборатории провели более 2000 исследований на коронавирус

02.04.2020 10:30
Цены на рязанские новостройки продолжают рост

02.04.2020 10:25
Россельхозбанк: Расширены возможности дистанционного обслуживания для бизнеса

02.04.2020 09:14
Анализы на коронавирус 10 рязанцев отправлены в Москву на подтверждение

01.04.2020 18:08
«Северная Компания» ежедневно дезинфицирует свои дома

01.04.2020 16:26
Полиция за сутки выявила в Рязани свыше 100 нарушителей режима самоизоляции

АРХИВ. ЖУРНАЛ
   Апрель 2020   
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30