Быть или не быть ИП

По «сводкам с полей», открыт осенний налоговый сезон охоты на физических лиц, не декларирующих доходы от сдачи в аренду имущества. По этому поводу я решил актуализировать основные варианты таких отношений с их плюсами и минусами.



Первый вариант. Владелец недвижимости как физлицо сдаёт в аренду коммерческую недвижимость.
Это, можно сказать, историческое наследие: арендатор удерживает НДФЛ, отчитывается как налоговый агент и всё. Сам собственник живёт себе спокойно, без регистрации в качестве ИП.

Плюсы. Никакой отчётности, никаких дополнительных предпринимательских платежей в Пенсионный фонд. Надежда на то, что при продаже можно будет воспользоваться давностью владения и не декларировать доход от продажи.

Минусы. Огромный риск со стороны налоговой переклассифицировать такую деятельность как предпринимательскую без соответствующей регистрации. Так как НДФЛ всё равно уже уплачен, налоговая будет бороться за НДС. Но доначисление НДС возможно только, когда сумма дохода за каждые три последовательных месяца будет больше 2 миллионов рублей. Иначе можно отбиться и взять «задним числом» освобождение от НДС по 145 статье НК РФ. Это работает, мы так неоднократно делали. В общем, если сумма аренды больше этого порога, то вы однозначно «хороший клиент» налоговой и с вами есть смысл «работать».

Ещё минус в 13-процентной ставке, которая выше 6 процентов по доходной упрощёнке и, возможно, стоимости патента по сдаче имущества в аренду.

Второй вариант. Владелец недвижимости зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
Плюсы. Безопасный вариант, с налоговой точки зрения, сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Возможность снизить налоговые платежи, используя упрощёнку или ПСН. Возможность взять освобождение от налога на имущество, если помещение не попало в местные перечни имущества, облагаемого по кадастровой стоимости.

Минусы. Пенсионные платежи, бессмысленные и беспощадные, правда, их можно зачесть в налог по упрощёнке. Декларирование и отслеживание сроков уплаты налога. Необходимость ККТ при приёме наличных. Расходы на ведение расчётного счёта. При последующей продаже в статусе ИП — исчисление налога исходя из применяемой системы налогообложения, но это можно обернуть и в плюс. Доступ налоговой ко всем вашим счетам, включая и банковские карты и возможность их блокировки.

Третий вариант. Фактически сдаёте в аренду недвижимость, но «официально» арендной платы не получаете.
Плюсы. Все моё и без налогов. Нет ненужных движений по отчётности и т. д. и т. п. Ощущения налоговой невидимки.

Минусы. Незаконный способ ведения деятельности. Возможные правовые риски взаимоотношения с арендаторами. «Охота» на вас со стороны налоговой, в том числе направление запросов в адрес организаций, которые, по данным налоговой, фактически эксплуатируют вашу недвижимость. Вот пример одного из таких запросов.


Четвёртый вариант. Безвозмездно сдаёте в аренду недвижимость по договору ссуды, как физлицо.
Плюсы. Отношения узаконены, есть договор, а налогов нет. Если таким договором прикрыта неофициальная аренда, то см. третий вариант. Никакой отчётности, никаких лишних движений. Можно потом реализовать имущество со всеми преференциями, доступными физлицам.

Минусы. Подозрения со стороны налоговой, что вы прикрываете таким договором арендные отношения. Доначисления арендатору налогов с внереализационного дохода, рассчитанного исходя из рыночных ставок арендной платы. Это само по себе убивает нормальное использование этого варианта.

Собственно, на этом всё. Удачи вам, дорогие друзья и уважаемые коллеги!