Мнение

Андрей Жильцов


Быть или не быть ИП

16.10.2019
По «сводкам с полей», открыт осенний налоговый сезон охоты на физических лиц, не декларирующих доходы от сдачи в аренду имущества. По этому поводу я решил актуализировать основные варианты таких отношений с их плюсами и минусами.



Первый вариант. Владелец недвижимости как физлицо сдаёт в аренду коммерческую недвижимость.
Это, можно сказать, историческое наследие: арендатор удерживает НДФЛ, отчитывается как налоговый агент и всё. Сам собственник живёт себе спокойно, без регистрации в качестве ИП.

Плюсы. Никакой отчётности, никаких дополнительных предпринимательских платежей в Пенсионный фонд. Надежда на то, что при продаже можно будет воспользоваться давностью владения и не декларировать доход от продажи.

Минусы. Огромный риск со стороны налоговой переклассифицировать такую деятельность как предпринимательскую без соответствующей регистрации. Так как НДФЛ всё равно уже уплачен, налоговая будет бороться за НДС. Но доначисление НДС возможно только, когда сумма дохода за каждые три последовательных месяца будет больше 2 миллионов рублей. Иначе можно отбиться и взять «задним числом» освобождение от НДС по 145 статье НК РФ. Это работает, мы так неоднократно делали. В общем, если сумма аренды больше этого порога, то вы однозначно «хороший клиент» налоговой и с вами есть смысл «работать».

Ещё минус в 13-процентной ставке, которая выше 6 процентов по доходной упрощёнке и, возможно, стоимости патента по сдаче имущества в аренду.

Второй вариант. Владелец недвижимости зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
Плюсы. Безопасный вариант, с налоговой точки зрения, сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Возможность снизить налоговые платежи, используя упрощёнку или ПСН. Возможность взять освобождение от налога на имущество, если помещение не попало в местные перечни имущества, облагаемого по кадастровой стоимости.

Минусы. Пенсионные платежи, бессмысленные и беспощадные, правда, их можно зачесть в налог по упрощёнке. Декларирование и отслеживание сроков уплаты налога. Необходимость ККТ при приёме наличных. Расходы на ведение расчётного счёта. При последующей продаже в статусе ИП — исчисление налога исходя из применяемой системы налогообложения, но это можно обернуть и в плюс. Доступ налоговой ко всем вашим счетам, включая и банковские карты и возможность их блокировки.

Третий вариант. Фактически сдаёте в аренду недвижимость, но «официально» арендной платы не получаете.
Плюсы. Все моё и без налогов. Нет ненужных движений по отчётности и т. д. и т. п. Ощущения налоговой невидимки.

Минусы. Незаконный способ ведения деятельности. Возможные правовые риски взаимоотношения с арендаторами. «Охота» на вас со стороны налоговой, в том числе направление запросов в адрес организаций, которые, по данным налоговой, фактически эксплуатируют вашу недвижимость. Вот пример одного из таких запросов.

ЗАПРОС

о представлении информации (сведений).

Межрайонная инспекция ФНС России № ** по *** области, на основании ст. 31, 93.1 части первой Налогового кодекса РФ, с целью привлечения налогоплательщиков к декларированию доходов, просит представить в пятидневный срок со дня получения настоящего запроса, информацию о сумме полученного дохода в связи со сдачей в аренду имущества за период 2016-2018 гг. и копии подтверждающих документов, по следующим лицам:


Неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей влечет ответственность граждан и должностных лиц, предусмотренную частью 1 статьи 19.4 КоАП.

Четвёртый вариант. Безвозмездно сдаёте в аренду недвижимость по договору ссуды, как физлицо.
Плюсы. Отношения узаконены, есть договор, а налогов нет. Если таким договором прикрыта неофициальная аренда, то см. третий вариант. Никакой отчётности, никаких лишних движений. Можно потом реализовать имущество со всеми преференциями, доступными физлицам.

Минусы. Подозрения со стороны налоговой, что вы прикрываете таким договором арендные отношения. Доначисления арендатору налогов с внереализационного дохода, рассчитанного исходя из рыночных ставок арендной платы. Это само по себе убивает нормальное использование этого варианта.

Собственно, на этом всё. Удачи вам, дорогие друзья и уважаемые коллеги!



Метки: СБК «Профит», Андрей Жильцов, налоги



Поиск

21.02.2020 16:18
Рязоблсуд вынес решение по делу ректора РГУ Андрея Минаева

21.02.2020 14:35
Рязанский театр кукол поставил спектакль для взрослых «Король-олень»

21.02.2020 11:30
Рязанцы проявляют активность в опросе по строительству школы в Лесопарке

21.02.2020 10:30
Ростелеком: 23 февраля Wink покажет долгожданный реванш боксеров Уайлдера и Фьюри в прямом эфире

21.02.2020 10:16
ГК «СТРОЙПРОМСЕРВИС» объявила акцию «Квартира недели»

21.02.2020 09:45
«Автоимпорт»: Рязанцам представили городской кроссовер ŠKODA KAROQ

21.02.2020 00:08
Елена Сорокина обратилась к рязанцам в связи с опросом по школе в Кальном

20.02.2020 19:56
В Рязани проведут масштабную работу с градостроительными документами

20.02.2020 17:48
Завершена прокурорская проверка питьевой воды в Рязани

20.02.2020 15:40
Марина Кащеева покинула пост начальника спортуправления Рязани

20.02.2020 15:36
Россельхозбанк: Подведены итоги совместной работы с Генпрокуратурой РФ в 2019 году

20.02.2020 14:45
База отдыха «Сатурн» в Солотче предлагает трёхдневную программу для старшего поколения

20.02.2020 12:47
Стартовал опрос по строительству новой школы в Кальном

20.02.2020 12:02
Вопрос школы в Лесопарке Рязани сняли с повестки комитета

20.02.2020 10:43
Рязанцы предпочитают смартфоны Samsung, Huawei и Xiaomi

19.02.2020 17:44
Рязанская НПК отметила лучшие разработки молодых специалистов

19.02.2020 17:19
Судебную экспертизу Солотчинского моста проведут до 15 апреля

19.02.2020 15:52
Россельхозбанк: Cовместно с «Центром Агроаналитики» будут разработаны ценовые индексы

19.02.2020 15:10
Масленица в Рязани пройдёт в ЦПКиО

19.02.2020 12:41
Рязанец выиграл престижный турнир на Кубок президента Всемирной федерации тхэквондо

19.02.2020 12:32
В Рязани создадут центр народных промыслов и костюма

19.02.2020 11:11
Власти Рязани объяснили возвращение к строительству школы в Лесопарке

19.02.2020 10:59
Ростелеком: Совместно с «Балетной школой» запущен сервис цифрового анализа речи

19.02.2020 09:34
Промсвязьбанк: Команда банка вышла в финал конкурса международной премии «Хрустальная гарнитура»

18.02.2020 17:36
В Рязани вновь вернутся к вопросу школы в Лесопарке

АРХИВ. ЖУРНАЛ
   Февраль 2020   
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29