Ипотека становится явью

На пути к идеалу
Идеальная ставка по ипотечному кредиту в сознании любого клиента всегда стремится к нулю. Условия ипотечного займа, которые сейчас ожидает большинство клиентов, – это годовая ставка около 8-10% при первоначальном взносе от 10% на срок до 30 лет. Причем максимальный срок, на который клиенты готовы брать кредит, напрямую зависит от величины годовой процентной ставки. Чем меньше ставка, тем на больший срок выгоднее брать кредит, и чем она выше, тем выгоднее досрочно погашать кредит. В соответствии с формулой аннуитетного платежа при кредите на 15 лет и годовой ставке 11% переплата по займу составит сумму, равную сумме кредита. Те же условия по переплате будут, если увеличить срок кредита в два раза и уменьшить ставку вдвое (30 лет, 5,5% годовых). Банкам выгодно стимулировать клиента платить деньги долго и без досрочного погашения, обеспечивая стабильный доход на длительное время. А это значит, что в скором времени (например, до 2016 года при отсутствии серьезных финансовых потрясений) мы можем достигнуть более комфортных условий кредитования, близких к среднеевропейским.

Понятно, что стратегию погашения займа – взять кредит на меньшее количество лет, но платить очень много сразу, либо брать кредит на длительный срок, платить меньше, зато отдавать гораздо больше денег за проценты – каждый клиент выбирает самостоятельно. В настоящее время на региональном рынке существует достаточный выбор ипотечных программ. Кредит сейчас выдается на срок до 50 лет, а сумма первоначального взноса не превышает 30% от общей стоимости жилья. Нельзя забывать о том, что поменялись и требования заемщиков: во-первых, большинство из них хотят брать кредит на срок от 10 до 20 лет, во-вторых, первый взнос они согласны платить в размере примерно 10% от стоимости квартиры. По данным Центрального агентства недвижимости, наибольшей популярностью у рязанцев пользуются следующие программы:
– «Возьми за 8» – Сбербанк России (первоначальный взнос – от 50%, ставка – 8%, срок – 8 лет);
– «Ипотека с государственной поддержкой» – Сбербанк России (приобретение готового или строящегося жилья у застройщика или инвестора);
– «Государственная поддержка» – ВТБ-24, Уралсиб (приобретение готового или строящегося жилья у застройщика или инвестора);
– «Победа над формальностями» – ВТБ-24.
– «Ипотека-МСК» – РИК, ИТБ.

Альтернативы нет!
И все же, несмотря на то, что банками разрабатываются привлекательные ипотечные программы, большинство рязанцев пока не готовы позволить себе ипотеку. И на это существует не одна причина. Если задуматься о том, на какой срок человек, взявший ипотечный кредит, «привязывается» к банку, становится немного не по себе. Несмотря на то, что кредиты выдаются сейчас уже на срок от 10 лет, основной срок кредитования, как показывает практика, – 15-20 лет. А за указанное время может многое произойти как в семье, так и в мире. И если вдруг что-то случится, непонятно, как погашать кредит за квартиру, которая обошлась слишком дорого. Неуверенность в завтрашнем дне – пожалуй, одна из главных причин того, что основная масса россиян предпочитает все-таки жить в старых квартирах и мечтать о том, что когда-нибудь ипотечные ставки приблизятся к западным.

Впрочем, ипотечный рынок продолжает жить только потому, что россияне понимают: без ипотеки крыши над головой не будет, поскольку надежды на доброго дядю, который поможет с жильем, давно ушли в прошлое. К тому же с каждым годом цены на отечественном рынке недвижимости растут. Россиянам приходится соглашаться на ипотеку: жить где-то надо, при этом абсолютно не имеет значения, что заселение в новостройку может произойти через несколько лет. Без ипотеки россияне вряд ли имели бы свое жилье. С другой стороны, девелоперы на рынке играют уже не пассивную, а прямо противоположную роль: после того, как на продажу выставляется очередной объект, застройщики сами аккредитуют его в нескольких банках, чтобы дать возможность потенциальным покупателям получить ипотеку на него.

Эти изменения на рынке дают положительные результаты. Согласно данным, предоставленным министром регионального развития Виктором Басаргиным, с начала года банки выдали почти в два раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году (74 226 ипотечных кредитов на сумму свыше 103 млрд руб.). Столичные эксперты утверждают, что объем ипотечного кредитования растет по следующим причинам: во-первых, срок выдачи кредитов повысился до 30 лет, во-вторых, чтобы получить кредит, закладывать имеющееся жилье уже не надо, в-третьих, комиссия, взимаемая за рассмотрение заявок заемщиков, снизилась, в-четвертых, у кредитополучателей появилась возможность предоставлять данные о доходе в двух формах: по форме банка или по форме 2-НДФЛ. Повышению объемов ипотечного кредитования способствовало снижение ставки по кредиту на 0,6% по сравнению с прошлым годом.

И вместе с тем ситуация на ипотечном рынке выглядит иначе, если рассматривать его глазами заемщиков. Согласно статистике, за пять лет ипотечным кредитом воспользовались менее 1% всех жителей нашей страны. А причина слишком проста: у людей нет уверенности в том, что в дальнейшем они не потеряют рабочее место, а значит, будут в состоянии продолжать платить по ипотеке. К тому же россияне, которые только начали вновь вставать на ноги после кризиса, абсолютно не уверены в том, что на их головы не свалится очередной финансовый кризис. Несмотря на то, что процентная ставка по ипотеке в Европе колеблется в районе 4% процентов годовых в евро, западные банки, учитывая шаткое положение России, просто не могут себе позволить выдавать кредиты по более низким ставкам. Но даже при нынешних достаточно высоких по сравнению с европейским уровнем ставках россияне все же берут ипотеку по одной простой причине: крыша над головой нужна всегда. И не нужно быть маститым экономистом, чтобы понять очевидное: на рынке недвижимости в ближайшие годы не будет системного падения цен.

Доля ипотечных сделок в различных сегментах рынка жилья уже составляет от 15% до 50%. По данным исследования, проведенного нашим еженедельником в областном управлении Росреестра в феврале 2011 года, 22% сделок на рынке жилья осуществляется за счет заемных средств, причем более 30% респондентов не указали выбранный ими способ приобретения недвижимости. Примечательно, что в последнее время банки стали охотнее выдавать кредиты представителям профессий с нестабильным доходом, таким как менеджеры по продажам, отделочники, риэлторы и другие. Это свидетельствует о повышении лояльности банков к заемщикам. Среди послаблений банков к заемщикам также можно отметить снижение возрастного ценза до 21 года (в некоторых банках – от 18 лет) и смягчение требований по подтверждению дохода. Испытательный срок на новом месте работы уменьшился с шести до трех месяцев, в некоторых банках – до одного месяца.

6% вполне достижимы?
Сохраняют оптимизм и представители правительственных структур, имеющих прямое отношение к рынку ипотеки. Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк считает, что по итогам года может быть выдано 460 тыс. кредитов на общую сумму 640 млрд руб. «Индекс доступности жилья в стране сейчас находится на уровне примерно 20%. И от цены жилья его доступность зависит намного больше, чем от процентной ставки по кредиту», – заявил топ-менеджер в недавнем интервью ИА «Интерфакс». Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки и сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки и относительные, с учетом инфляции и роста доходов населения.

По мнению господина Семенюка, «если человек сейчас берет ипотечный кредит под 11-12% годовых, то он ежемесячно выплачивает 30 тыс. руб. и через 10 лет будет отдавать 30 тыс. руб. Но если сейчас эта сумма составляет, например, 30% его дохода, то через 10 лет это будет намного меньше. Кроме того, есть поразительная статистика досрочного погашения. В отличие от России, в европейских странах или США этот показатель не очень высокий. Если средний срок кредита у нас составляет 16-17 лет, то срок, в течение которого он гасится, – 6-7 лет. Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование. Недавно в Госдуму внесен соответствующий законопроект, которым вносятся поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Но они не носят кардинального характера, а направлены скорее на уточнение отдельных положений, на снижение рисков для инвесторов.

Мы уже ввели механизм страхования ипотечных обязательств заемщика, собираемся обсуждать вопросы о конечности долга и о возвращении практики внесудебного обращения взыскания. Все это рассматривается в комплексе с законодательством, которое сейчас разрабатывает Министерство экономического развития по банкротству физических лиц. Как вариант мы обсуждали включение опции, которая работает в отдельных штатах США, когда стоимость суммы долга ограничивается стоимостью реализации недвижимости. Эта опция может быть прописана в кредитном договоре. Отмечу, что и сейчас, и в кризис спрос на ипотеку на вторичном рынке недвижимости выше. По нашим оценкам, менее 20% всей ипотеки – это кредиты, выданные на приобретение нового жилья, оставшаяся часть – займы на жилье на вторичном рынке. Это приблизительно соответствует пропорции сделок между “первичкой” и “вторичкой”. Между тем мы замечаем изменение этой конструкции. В частности, в последние два года доля ипотеки, выданной на первичное жилье, выросла, и произошло это во многом благодаря тому, что по низким ставкам работает госпрограмма на приобретение вновь построенного жилья. Максимальный потолок ставок – 11% годовых. Есть еще один тренд – существенно снизился средний размер ипотечного кредита. Теперь это порядка 1,5 млн руб. вместо прежних 1,8 млн. Это говорит о том, что население после кризиса переориентировалось на жилье экономкласса, существенно снизился спрос на дорогое и инвестиционное жилье.

Кроме всего прочего, мы строим конструкцию обратной ипотеки для рынка. Этот продукт очень востребован на Западе. Он нацелен на пенсионеров, которые имеют жилье, но не являются достаточно обеспеченными для удовлетворения житейских нужд. Фактически банк берет у пенсионера жилье в залог и обеспечивает ему пожизненную ежемесячную выплату денег. Это удобно, если он живет в своей квартире и его доходов недостаточно для комфортного проживания. Еще один интересный продукт – ипотека арендного жилья. Этот сектор тоже хорошо развит на Западе. У нас рынок аренды на 99% представлен частными домовладельцами, физлицами и никак не регулируется. Права арендаторов такого жилья не защищены. Поэтому наша идея состоит в том, чтобы арендное жилье в России, как и во всем мире, было бизнесом для юридических лиц. Они бы строили арендное жилье, сдавали его, обслуживали и, соответственно, окупали инвестиции за счет арендных платежей. Поскольку это долгосрочные проекты, без кредитования здесь не обойтись. Мы разрабатываем новый продукт, подразумевающий предоставление ипотеки юрлицу. Сейчас все в стадии пилотного проекта, есть договоренности с Калужской и Новосибирской областями. Сейчас уже строится дом, и по его завершении мы готовимся опробовать схему».

Год назад правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Предполагается, что, например, к 2015 году ставка по ипотечным кредитам будет превышать ставку инфляции не более чем на 2,5%. Стратегической целью для государства является снижение этой маржи. Это означает, что будет снижаться маржа банков между стоимостью привлечения денег и стоимостью выдачи кредитов за счет снижения рисков, уменьшения транс-акционных издержек. «Что касается ориентира в 6% годовых, то рынок постепенно идет к нему. Ставки уже достаточно сильно снизились», – считает заместитель директора АИЖК. Впрочем, какую бы оптимистичную картину ни рисовали эксперты, ипотека станет явью для миллионов не столько благодаря господдержке и льготным ставкам, сколько за счет роста реальных доходов, следовательно, за счет подъема в большинстве отраслей национальной экономики.


Людмила Анатольевна Белина, начальник кредитного отдела Центрального агентства недвижимости
– В настоящее время можно с уверенностью сказать, что рынок ипотечного кредитования вышел на докризисный уровень. Доступность ипотечного займа связана с несколькими моментами. Ключевые из них – это величина первоначального взноса, требования к размеру дохода заемщика (в плане способа подтверждения этого дохода), а также подход банка к определению надежности клиента. В отношении всех этих моментов произошли позитивные для потенциальных заемщиков изменения. В определенной степени на доступность кредитов также влияет и комиссия за выдачу заемных средств, которая составляет существенную статью расходов заемщика, так как равняется 1-3% от суммы кредита. В 2010 году некоторые банки (кто полностью, кто на время) отменили комиссию за выдачу ипотечных займов. На наш взгляд, основными трудностями при получении ипотечного кредита являются:
– наличие первоначального взноса (в среднем от 20%);
– дополнительные расходы (комиссии за выдачу, оценка, страхование, регистрация сделки, оплата услуг риэлтора, нотариуса);
– способ подтверждения дохода (по справке 2-НДФЛ либо по справке по форме банка);
– привлечение при необходимости созаемщиков или поручителей;
– несовершеннолетние собственники;
– неузаконенные перепланировки объектов недвижимости.

Ирина Васильевна Селезнёва, управляющий Рязанским филиалом АКБ «Транскапиталбанк»
– Факторы, способствующие повышению доступности ипотеки для рязанцев в 2011 году, – это существенное увеличение числа участников рынка ипотечного кредитования, широкий диапазон предложений – от первичного рынка до домов с земельными участками. Поскольку на рынке складывается устойчивая конкуренция, условия кредитования для конечного потребителя улучшаются. Снижаются ставки (с начала года они уменьшены на один процентный пункт – до 12,4% годовых в рублях и до 9,4% в валюте); увеличены сроки кредитования, что положительно влияет на размер ежемесячного платежа заемщика – он снижается и, как следствие, требует меньшего ежемесячного дохода; также сокращается первоначальный взнос. Банки стали активнее работать в рамках государственных и региональных программ, которые помогают населению в приобретении жилья. Например, в Рязанской области «Транс-капиталбанк» является участником программы муниципальной поддержки приобретения жилья работниками бюджетной сферы, муниципальных предприятий, многодетных и неполных семей. На наш взгляд, для рынка ипотеки в ближайшие полгода будут характерны сохранение ставок на текущем уровне, дальнейшее внедрение специальных программ для отдельных категорий заемщиков, в первичном сегменте – развитие сотрудничества банков и компаний-застройщиков.