Куда пожаловаться на управдома?

В одном из номеров наш еженедельник писал об изменениях в Жилищном кодексе, касающихся надзора за деятельностью управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Упомянутые нововведения в жилищном законодательстве были подробно проанализированы экспертами, выступившими перед столь многочисленной аудиторией. Сейчас трудно определиться с тем, куда жаловаться на управляющую организацию. В Жилищном кодексе не используется понятие «государственный жилищный контроль (надзор)». Проект постановления правительства РФ о государственном жилищном контроле (надзоре) предполагает, что эти функции будут осуществлять государственные жилищные инспекции в регионах. В Рязанской области это ведомство возглавляет Анатолий Мухин.

Итак, государственные жилищные инспекции на местах будут отвечать за:
– сохранность жилищного фонда, независимо от его формы собственности, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
– соблюдение Правил пользования жилыми помещениями, Правил содержания общего имущества собственников, Правил и норм технической эксплуатации жилфонда;
– соответствие технического состояния общего имущества, в том числе инженерного оборудования, внутридомового газового оборудования, установленным требованиям технологических и технических стандартов, санитарным и техническим правилам и нормам, – соблюдение порядка участия собственников многоквартирного дома в процедуре создания ТСЖ, отбора управляющей компании или подрядной организации для выполнения работ по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, многоквартирных домов решениям общих собраний и действующему законодательству (проверка наличия и исполнения протоколов общих собраний, соответствие участников собраний, наличие кворума);
– соответствие порядка проведения общих собраний собственников при создании ТСЖ (включая новостройки), передачи функций по управлению домом при замене управляющей организации действующему жилищному законодательству;
– соответствие многоквартирных домов требованиям энергоэффективности и требованиям их оснащенности приборами учета;
– соблюдение требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества.

Предполагается, что инспектор будет приходить в дом не с пустыми руками. В обязательный набор средств технического контроля должны входить приборы для измерения фактических расходов и потерь энергоресурсов, геометрических и теплотехнических параметров конструктивных элементов здания, тепловентиляционных режимов внутренних помещений, напряжений в электросети, давления и температуры в сетях водо- и теплоснабжения. До 1 марта 2012 года все товарищества собственников жилья должны представить в жилинспекцию копии решений общих собраний членов ТСЖ об организации товарищества. Это требование связано с желанием авторов поправок навести порядок с фиктивными товариществами. Жилинспекции должны проверять правомерность принятия общим собранием решения о создании ТСЖ, контролировать соответствие устава требованиям законодательства.

Если в доме работает управляющая компания, то жилинспектор будет проверять правомерность принятия собственниками решения о выборе компании, утверждения условий договора. Текст договора управления берется из протокола общего собрания. Если компания работает по договору управления, текст которого отсутствует в протоколе, то договор считается принятым не на тех условиях, которые утвердило общее собрание. Тогда спорные вопросы о том, реализован ли способ управления, правомочна ли компания работать в доме, решаются просто – достаточно сравнить тексты договора, заключенного с собственником конкретной квартиры, и «протокольным» вариантом. Тексты разные или появились новые разделы, иные условия? Следовательно, договор нелегитимен. Это означает, что компания не имеет права выполнять работы в доме, выставлять жителям платежные документы. При выявлении таких нарушений жилинспекция выдаст предписания об их устранении. Все эти меры позволят более скрупулезно подходить к выполнению норм Жилищного кодекса.